§ 8 Rechnungswesen und Finanzverwaltung / 2. Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers gegen die Gemeinschaft

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Ein Wohnungseigentümer kann es nicht verhindern, wenn seine Gemeinschaft sich mit einer unzureichenden, insbesondere unschlüssigen Jahresabrechnung begnügt und diese beschließt, obwohl womöglich zudem der Vermögensbericht fehlt. Rechtsschutz durch Anfechtung kann er kaum erlangen (→ § 8 Rdn 122). Aber der einzelne kann die Gemeinschaft zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung zwingen, wie in den Gesetzesmaterialien betont wird: "Der Rechtsausschuss hält es für erforderlich, darauf hinzuweisen, dass der Entwurf den Anspruch der Wohnungseigentümer auf einen korrekten Wirtschaftsplan und eine korrekte Jahresabrechnung nicht in Frage stellt. Jeder Wohnungseigentümer kann diesen Anspruch auch weiterhin gerichtlich durchsetzen, nämlich im Wege der Leistungsklage".^[238] Das gilt erst recht, wenn eine Abrechnung nach Anfechtung aufgehoben wurde und die Gemeinschaft daraus nicht die Konsequenz zieht, eine neue erstellen zu lassen. Der Anspruch richtet sich gegen die Gemeinschaft, da sich der Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung gem. § 18 Abs. 2 WEG immer gegen die Gemeinschaft richtet. Der Klageantrag lautet deshalb erstaunlicherweise nicht anders als im Fall der Klage der Gemeinschaft gegen den Verwalter (→ § 5 Rdn 26). Wenn die Klage Erfolg hat, kann die Gemeinschaft wegen der Prozesskosten Regress beim Verwalter nehmen, was die Frage aufwirft, ob sie ihm zur Sicherung der Regressansprüche im Prozess den Streit verkünden kann. Die damit zusammenhängenden Fragen sind ungeklärt. Nach hier vertretener Auffassung ist die Streitverkündung unabhängig von der Frage, ob sie rechtlich möglich ist, nicht erforderlich, denn es erscheint im Ergebnis auch ohne die durch die Streitverkündung bewirkte Bindung an das Prozessergebnis nicht möglich, dass sich der Verwalter in einem etwaigen Regressprozess darauf berufen können sollte, der Prozess sei falsch entschieden worden.

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Die Frage, wie die Zwangsvollstreckung aus einem erstrittenen Titel erfolgt, ist einigermaßen offen. Sicher ist (inzwischen) nur, dass die Erstellung der Jahresabrechnung sowohl eine unvertretbare Handlung darstellen kann (nämlich dann, wenn über das bloße Zahlenwerk hinaus vom ursprünglich Verpflichteten auch die Versicherung der Richtigkeit gem. § 259 Abs. 2 BGB verlangt wird), als auch eine vertretbare Handlung (wenn keine entsprechende Versicherung verlangt wird).^[239] Sollte der (im Innenverhältnis zur Gemeinschaft) zur Erstellung verpflichtete Verwalter noch im Amt sein und sollte der siegreiche Wohnungseigentümer (Titelgläubiger) die Erstellung gerade durch diesen Verwalter inklusive Versicherung der Richtigkeit – also eine unvertretbare Handlung – erstreben, kann die Zwangsvollstreckung richtigerweise in der Weise erfolgen, dass im Zuge der Zwangsvollstreckung gem. § 888 ZPO ein Zwangsgeld direkt gegen den Verwalter (statt gegen die Gemeinschaft) verhängt wird.^[240] Ansonsten bleibt der Weg gem. § 887 ZPO, also die gerichtliche Ermächtigung zur Ersatzvornahme nebst entsprechendem Kostenvorschussanspruch. Allerdings wird es die Gemeinschaft sinnvollerweise nicht so weit kommen lassen, denn wenn der Anspruch auf Erstellung einer neuen Jahresabrechnung gegen die Gemeinschaft bereits tituliert ist, entspricht es nur ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Gemeinschaft die dazu erforderlichen Schritte selbst einleitet und den Verwalter entsprechend in Anspruch nimmt.

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Liegt schließlich eine neue, rechtmäßige Jahresabrechnung vor, kann jeder Wohnungseigentümer selbstverständlich verlangen, dass diese im Wege des Zweitbeschlusses in Geltung gesetzt wird, sofern sich daraus andere Ergebnisse als aus der bisherigen ergeben.

[238] Beschlussempfehlung BT-Drucks 19/22634, 43. So auch schon nach dem alten Recht BGH v. 10.7.2020 – V ZR 178/19, NZM 2020, 755, Rn 23; BGH v. 1.6.2012 – V ZR 171/11, ZMR 2012, 976, Rn 14.

[239] BGH v. 26.2.2021 – V ZR 290/19, ZWE 2021, 282, Rn 12.

[240] Dötsch/Schultzky/Zschieschack, Kap. 14 Rn 155.