§ 8 Rechnungswesen und Finanzverwaltung / 2. Einzelne Kostenarten

Rz. 53

Abfallgebühren, Müllbeseitigung. Zu den "Kosten der Müllbeseitigung" gehören in erster Linie die Abfallgebühren, aber auch die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren und ähnlicher Anlangen, ferner Hausmeisterkosten für das Herausstellen der Abfallbehälter (vgl. § 2 Nr. 8 BetrKV). Kosten der Müllbeseitigung sind nur zu einem kleinen Teil Betriebskosten des Gemeinschaftseigentums, nämlich soweit gemeinschaftliche Abfälle z.B. bei der Hausreinigung anfallen; im Übrigen und somit zum größten Teil handelt es sich um Betriebskosten des Sondereigentums. Die Verteilung nach einem verbrauchsunabhängigen Schlüssel widerspricht dem Verursacherprinzip und läuft erfahrungsgemäß den Zielen der Abfallwirtschaftsgesetze (Müllvermeidung, Mülltrennung) zuwider, sodass sich die Frage stellt, welches verbrauchsabhängige Umlagesystem gem. § 16 Abs. 2 S. 2 WEG eingeführt werden kann. Am einfachsten ist es, wenn nicht die Gemeinschaft, sondern die jeweiligen Wohnungsnutzer eigene Mülltonnen anmelden und bezahlen (wie z.B. auch bei dem in der Wohnung verbrauchten elektrischen Strom der Fall ist); dann fallen insofern keine gemeinschaftlichen Kosten an und stellt sich das Problem der Umlage nicht. Allerdings muss dann für die (wenigen) gemeinschaftlichen Abfälle eine Lösung gefunden werden, was – guten Willen vorausgesetzt – kein Problem sein dürfte. Zur Not meldet die Gemeinschaft (nur) für die gemeinschaftlichen Abfälle die kleinstmöglichen Abfallbehälter an. Ein individueller "Anspruch auf die eigene Mülltonne", d.h. auf Befreiung von den Kosten gemeinschaftlicher Abfallentsorgung, soweit die Entsorgung des in der Wohnung anfallenden Abfalls individuell erfolgt (indem die Abfallbehälter bspw. in der eigenen Wohnung oder im eigenen Keller aufbewahrt werden) und bezahlt wird, wird von der h.M aber nicht anerkannt.^[102] – m.E. zu Unrecht. Ein Wohnungseigentümer darf nicht an Abfallkosten, die er nicht mit verursacht, beteiligt werden. Das Argument, dass der "freigestellte" Wohnungseigentümer die gemeinschaftlichen Tonnen (illegal) mitbenutzen könnte und die übrigen Eigentümer nicht dazu gezwungen werden dürften, die gemeinschaftlichen Abfallbehälter zu verschließen, trägt nicht, solange es keine konkreten Anhaltspunkte für ein solches Vorgehen gibt. Die (äußerst geringfügigen) Kosten der gemeinschaftlichen Abfallentsorgung lassen sich schätzen; nur daran wäre der im Übrigen freigestellte Wohnungseigentümer zu beteiligen. Besser als eine Ausnahme für einzelne Eigentümer ist aber eine vom Mehrheitswillen getragene Lösung im Sinne einer "individuellen Abfallentsorgung". Diese lässt sich aber nur in kleineren Gemeinschaften sinnvoll verwirklichen, in denen genügend Platz für separate Tonnen vorhanden ist, und außerdem muss der Entsorgungsbetrieb "mitmachen". Weil es aber für den Entsorger einfacher ist, wenn er nur die Gemeinschaft veranlagt, wird die Möglichkeit der individuellen Entsorgung in den einschlägigen Abfallgebührensatzungen häufig beschränkt.^[103] Manche Entsorgungsbetriebe verlangen zwar die Abrechnung über die Gemeinschaft, listen in der Abfallgebührenrechnung aber die jeweiligen Leerungen der Mülltonnen (die jeweils den Wohnungen zugeordnet werden können) einzeln auf; auch in diesem Fall ist eine verbrauchsabhängige Kostenverteilung möglich. Wo aus Platzgründen keine separaten Abfallbehälter je Wohnung möglich sind, kann trotzdem eine nach Einheiten getrennte Verbrauchserfassung und entsprechende Kostenumlage beschlossen werden, indem ein Erfassungssystem für den Mülleinwurf eingeführt wird; zumindest für größere Wohnanlagen werden hierfür zahlreiche Systeme angeboten. Die häufig gewünschte Umlage nach "Köpfen" bzw. Personen ist hingegen unter dem Gesichtspunkt der Bestimmtheit problematisch.^[104] Die Umlage nach Wohnungen beruht nicht auf einer Verbrauchserfassung, benachteiligt die Eigentümer kleiner Wohnungen und ist m.E. deshalb nicht rechtmäßig.^[105] Die Haftung der Miteigentümer für die Abfallgebühren im Außenverhältnis wird unten (→ § 12 Rdn 33) behandelt.

Rz. 54

Abwasser. Für die Verteilung der Abwasserkosten gilt im Prinzip das Gleiche wie für das Kaltwasser (→ § 8 Rdn 60). Allerdings setzen sich die Abwasserkosten in manchen Städten aus einer Kombination separat berechneter Komponenten für Schmutzwasser und Niederschlagswasser zusammen, wobei für das Niederschlagswasser nicht nach dem Frischwasserverbrauch, sondern nach der versiegelten Fläche berechnet wird. In diesem Fall müssen die Kosten des Niederschlagswassers nach einem verbrauchsunabhängigen Umlageschlüssel abgerechnet werden.

Rz. 55

Aufzug. Nach früherem Recht konnte der Verteilerschlüssel für Aufzugskosten nicht geändert werden, wenn es um einen Vollwartungsvertrag ging (beinhaltend Reparaturen und den Ersatz von Verschleißteilen, sprich: Instandsetzungskosten).^[106] Denn gem. § 16 Abs. 3 WEG a.F. konnte der Verteilerschlüssel für Instandsetzungskosten (die das Gegenteil von Betriebskosten sind, vgl. § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV) nicht geändert werden....