§ 8 Rechnungswesen und Finanzverwaltung / 2. Konsequenzen der Ungültigerklärung, Rückforderung von Beitragszahlungen

Rz. 123

Durch die (rechtskräftige) Ungültigerklärung des Abrechnungsbeschlusses entfällt der Rechtsgrund für zwischenzeitlich geleistete Zahlungen auf die jeweiligen Abrechnungsergebnisse. Die Eigentümer, die auf der Grundlage der aufgehobenen Abrechnung Nachzahlungen geleistet haben, können diese trotzdem nicht nach Bereicherungsrecht zurückverlangen.^[222] Dass die Kostenverteilung fehlerhaft war, ändert nämlich nichts daran, dass die Gemeinschaft das Geld benötigt. Und es wäre ein umständliches und die Liquidität der Gemeinschaft belastendes Verfahren, wenn alle aufgrund der aufgehobenen Abrechnung geleisteten Zahlungen rückgängig gemacht werden müssten, nur um wenig später – nach erneutem Beschluss der betroffenen Jahresabrechnung – das Geld wieder einzuziehen. Die Rechtsfolge der Ungültigerklärung eines Abrechnungsbeschlusses ist deshalb unmittelbar – keine! Der obsiegende Wohnungseigentümer hat stattdessen – wie alle Miteigentümer – zunächst einmal einen Anspruch gegen die Gemeinschaft (faktisch also gegen den Verwalter), dass die Jahresabrechnung erneut (und fehlerfrei) aufgestellt wird. Damit der Verwalter aus dieser Pflicht nicht entlassen wird, ist auch eine etwaige beschlossene Entlastung (sofern mitangefochten) für ungültig zu erklären. Sodann hat der obsiegende (wie jeder) Eigentümer einen Anspruch darauf, dass über die neue Abrechnung Beschluss gefasst wird. Eine Verletzung der Pflicht zur Erstellung der neuen Abrechnung (Beschlussvorbereitungspflicht) durch den Verwalter darf die Gemeinschaft nicht hinnehmen. Die Eigentümer sind verpflichtet, die erforderlichen Beschlüsse zu fassen, und zwar auch dann, wenn die abzurechnenden Kalenderjahre weit zurückliegen.^[223] Allerdings ist der amtierende Verwalter nicht verpflichtet, die Abrechnung für solche Jahre aufzustellen, die gar nicht in seinen Zuständigkeitsbereich fallen, bei denen also frühere Verwalter ihren Pflichten nicht nachgekommen waren. Die Gemeinschaft, die ihren Mitgliedern gegenüber zur Erstellung der Abrechnung verpflichtet ist, muss in solchen Fällen mit dem amtierenden Verwalter eine Vereinbarung treffen, wonach dieser die Erstellung (gegen eine bestimmte Vergütung) übernimmt (→ § 8 Rdn 132), wenn der amtierende Verwalter dazu nicht bereit sein sollte, ist ein externer Dienstleister zu beauftragen. Die neue Beschlussfassung hat aber keine Eile, sondern kann bis zur nächsten ordentlichen Versammlung warten.^[224] Vor diesem Hintergrund muss ein Verwalter auch nicht befürchten, sogleich nach der Ungültigerklärung einer Abrechnung dem Anspruch auf Neuerstellung ausgesetzt zu sein. Sollte die Gemeinschaft von einem ungeduldigen Eigentümer vorzeitig auf Erstellung der neuen Abrechnung verklagt werden, kann sie der Klage entweder entgegentreten und das fehlende Rechtsschutzbedürfnis des Klägers einwenden oder kostenbefreiend (§ 93 ZPO) anerkennen.

[222] BGH v. 10.7.2020 – V ZR 178/19, NZM 2020, 755, Rn 17.

[223] BGH v. 26.2.2021 – V ZR 290/19, ZMR 2021, 598.

[224] Einschlägige Rspr. zu dieser Frage liegt noch nicht vor.