§ 8 Rechnungswesen und Finanzverwaltung / 3. Die Darstellung in der Jahresabrechnung

a) Zahlungen (Zuführungen) zur Rücklage

Rz. 114

In der Gesamtabrechnung müssen alle im Abrechnungsjahr erfolgten Einnahmen ausgewiesen werden, demnach natürlich auch die Zahlungen, die von den Eigentümern zwecks Zuführung zur Erhaltungsrücklage geleistet werden. In den Einzelabrechnungen haben die Zahlungen auf die Erhaltungsrücklage demgegenüber nichts verloren. Sie sind keine zu verteilenden Einnahmen und erst recht keine Ausgaben.^[199]

[199] BGH v. 4.12.2009 – V ZR 44/09, ZMR 2010, 300.

b) Ausgaben, die aus der Rücklage finanziert wurden

Rz. 115

Wird der Rücklage – aus welchen Gründen auch immer, berechtigt oder unberechtigt – Geld entnommen, müssen die betreffenden Ausgaben zwangsläufig in der Gesamtabrechnung auftauchen. Dort wird allerdings nicht zwingend darauf hingewiesen, dass die betreffende Ausgabe aus der Rücklage entnommen wurde. Sinnvollerweise sollten deshalb auch die rücklagenfinanzierten Ausgaben Gegenstand der Einzelabrechnungen sein (str.).^[200] Die Gegenauffassung verweist darauf, dass der Zweck der Einzelabrechnung in der Ermittlung der Nachschüsse bestehe und dass hierfür rücklagenfinanzierte Ausgaben keine Rolle spielen. Das stimmt zwar, ist aber zu kurz gedacht. Die Einzelabrechnungen sind aus der Gesamtabrechnung zu entwickeln und sollen die Ausgaben der Gemeinschaft deshalb vollständig ausweisen; und eine Ausgabe bleibt eine Ausgabe, auch wenn das Geld dafür aus der Rücklage stammt. In den Einzelabrechnungen darf die rücklagenfinanzierte Ausgabe nur nicht "ergebniswirksam" werden. Sie ist entweder mit einem Vermerk "Finanzierung aus der Rücklage" zu versehen und weist dann als Umlagebetrag "0" aus; oder ihr folgt zur "Neutralisierung" eine entsprechende Einnahme "Finanzierung aus der Rücklage" (so im Muster → § 8 Rdn 12). Andernfalls würden die Wohnungseigentümer keine Kenntnis über die Entnahmen aus der Rücklage erlangen, da eine separate Darstellung von deren Entwicklung nicht (mehr) zu den Pflichtbestandteilen der Jahresabrechnung gehört. Eine andere Frage ist es, ob die Finanzierung über die Rücklage zur Voraussetzung hat, dass dies zuvor beschlossen wurde. Die Frage ist zu verneinen, denn mit dem Beschluss über Nachschüsse legen die Eigentümer zugleich fest, welche Ausgaben über die Einzelabrechnungen refinanziert werden und welche über die Rücklage, somit also auch über die endgültige Höhe der Zuführung zur Rücklage im abgerechneten Jahr.^[201] – dies allerdings nur, wenn die rücklagenfinanzierten Ausgaben auch in den Einzelabrechnungen aufgeführt werden. Werden sie darin nicht aufgeführt und gibt es auch keinen (ausdrücklichen) Beschluss darüber, die betreffenden Ausgaben aus der Rücklage zu finanzieren, ist der Abrechnungsbeschluss anfechtbar. Das Ergebnis ist dann nämlich falsch (zu niedrig), weil die betreffenden Ausgaben "ergebniswirksam" in den Einzelabrechnungen verteilt werden müssten.

[200] AG Unna v. 30.10.2019 – 18 C 8/19, ZMR 2020, 243; LG Frankfurt/M. v. 28.5.2020 – 13 S 6/19, WuM 2020, 670 m.w.N. A.A. LG Dortmund v. 13.12.2019 – 17 S 140/19, ZMR 2020, 216, Rn 19 (ohne erkennbares Problembewusstsein).

[201] So auch Bärmann/Pick/Emmerich, § 28 Rn 159.

c) Zinsen

Rz. 116

Zinserträge sind Einnahmen, die (selbstverständlich) in der Gesamtabrechnung auszuweisen sind. Handelt es sich um Verzugszinsen, die Schuldner der Gemeinschaft zahlten, ist die Einnahme in den Einzelabrechnungen nach MEA zu verteilen.^[202] Zinsen, die mit den Mitteln der Rücklage erwirtschaftet wurden, können nach allg. M. auch ohne besonderen Beschluss in der Rücklage verbleiben^[203] und müssen deshalb nicht in den Einzelabrechnungen umgelegt werden; vorausgesetzt, dass die Rücklage als separater Geldbestand (bspw. auf einem Festgeldkonto) angelegt ist. Ein Dauerbeschluss gem. § 28 Abs. 3 WEG ist diesbezüglich zu empfehlen (→ § 8 Rdn 180). Die Guthabenzinsen müssen zumindest bei der Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage nach der "Bruttomethode" dargestellt werden: Als Einnahme sind die (fiktiven) Bruttozinsen auszuweisen, die darauf entfallenden Abschläge als (fiktive) Ausgaben. Tatsächlich hat die WEG zwar nur eine Einnahme in Höhe der "Nettozinsen", da schon die Bank von den "Bruttozinsen" die Abgaben (Abgeltungssteuer, Solizuschlag) abzieht; die Saldierung muss aber offen gelegt werden.^[204]

[202] BGH v. 11.10.2013 – V ZR 271/12, ZMR 2014, 228, Rn 7.

[203] Elzer, Zinsen in der Abrechnung, ZWE 2011, 112; im Ergebnis auch LG München I v. 10.11.2008 – 1 T 4472/08, ZMR 2009, 398, Rn 58.

[204] Sauren, NZM 2015, 809, 810.