Rz. 177
Nach § 21 Abs. 7 WEG a.F. konnten die Wohnungseigentümer die Regelung der Art und Weise von Zahlungen, der Fälligkeit und der Folgen des Verzugs sowie der Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand mit Stimmenmehrheit beschließen. In der Variante "Regelung der Kosten für einen besonderen Verwaltungsaufwand" eröffnete diese Bestimmung eine weit reichende Beschlusskompetenz zur Änderung der Verteilerschlüssel,[294] die die Regelung des § 15 Abs. 3 WEG a.F. (Beschlusskompetenz zur Änderung des Verteilerschlüssels für Betriebskosten) überlagerte. Im jetzigen Recht sind die Möglichkeiten zur Regelung nicht weniger geworden, es wird aber sauber zwischen den Regelungsbereichen "Forderungen" und "Verteilerschlüssel" unterschieden. § 28 Abs. 3 übernimmt den wesentlichen Regelungsgehalt des § 21 Abs. 7 WEG a.F. Demnach können "die Wohnungseigentümer beschließen, wann Forderungen fällig werden und wie sie zu erfüllen sind". Derartige Regelungen wurden oben im Abschnitt über den Wirtschaftsplan schon erörtert (→ § 8 Rdn 158 ff.). Eine Beschlusskompetenz für "Kosten eines besonderen Verwaltungsaufwands" findet sich in § 28 Abs. 3 WEG (anders als in der Vorgängernorm § 21 Abs. 7 WEG a.F.) zwar nicht mehr; eine (umfassende) Beschlusskompetenz zur Regelung der Kostenverteilung ist jetzt aber Gegenstand des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG (→ § 8 Rdn 47).
Rz. 178
Im alten wie im neuen Recht war bzw. ist die Begründung von Forderungen durch Beschluss (abgesehen von Beitragsforderungen) grundsätzlich nicht möglich (→ § 2 Rdn 13). Demnach konnten bzw. können durch Beschluss keine Vertragsstrafen eingeführt werden.[295] Im alten Recht gab es aber eine Ausnahme: Nach § 21 Abs. 7 WEG a.F. konnte eine Umzugskostenpauschale in angemessener Höhe beschlossen werden, die als pauschaler Ersatz für mögliche Schäden am Gemeinschaftseigentum gezahlt werden musste.[296] Nach aktuellem Recht ist das nicht mehr möglich, denn es geht dabei weder um die Verteilung gemeinschaftlicher Kosten noch um die Regelung der Fälligkeit einer Forderung. Somit stellt sich die Frage nach der Wirksamkeit von Altbeschlüssen, die auf der Grundlage des § 21 Abs. 7 WEG a.F. gefasst wurden, nach aktuellem Recht aber nicht mehr möglich sind. Nach der Gesetzesbegründung des WEMoG sollen sie mit dem Inkrafttreten der WEG-Reform 2020 am 1.12.2021 ihre Wirksamkeit verloren haben.[297] Das ist aber nicht richtig: Der Wegfall der gesetzlichen Beschlusskompetenz schafft kein gesetzliches Verbot i.S.v. § 134 BGB; die Beschlüsse bleiben wirksam. Einschlägige Rspr. liegt noch nicht vor.
Rz. 179
Jeder Gemeinschaft ist zu empfehlen, "ein für alle Mal" einen (entsprechend angekündigten) Dauerbeschluss gem. §§ 16 Abs. 2 S. 2, 28 Abs. 3 WEG zur verursachungsgerechten Verteilung bestimmter Kosten und zur Regelung von Zahlungspflichten zu fassen. Dann muss man bestimmte wiederkehrende Regelungen z.B. bei Beschlüssen über Nachschüsse bzw. Vorschüsse (Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan) oder beim Abschluss eines neuen Verwaltervertrags nicht immer wieder neu beschließen. Etwaige Doppelregelungen (im Dauerbeschluss einerseits, im Verwaltervertrag oder in anderen Beschlüssen andererseits) schaden nicht, sofern sie sich nicht widersprechen. Ein Dauerbeschluss ermöglicht es, dass den Verursachern eines bestimmten Verwaltungsaufwands die entsprechenden Kosten ohne weiteres direkt in ihren Einzelabrechnungen belastet werden.[298]
Rz. 180
Muster 8.11: Dauerbeschluss gem. § 16 Abs. 2 S. 2, 28 Abs. 3 WEG zur Regelung der Fälligkeit und der Erfüllung von Forderungen sowie zur Verteilung bestimmter Verwaltungskosten
1. Zahlungen allgemein, Wirtschaftsplan, Erhaltungsrücklage
a) Für die Rechtzeitigkeit von Zahlungen der Eigentümer kommt es auf den Eingang auf dem Gemeinschaftskonto an. Die Eigentümer sind verpflichtet, dem Verwalter für alle von der Gemeinschaft beschlossenen Forderungen eine Lastschrifteinzugsermächtigung zu erteilen; liegt eine solche vor, darf der Verwalter zum Fälligkeitstermin davon Gebrauch machen.
b) Zahlungen aufgrund von Einzelabrechnungen (Nachschüsse) oder Sonderumlagen sind innerhalb von 10 Kalendertagen nach der Beschlussfassung fällig, sofern im Einzelfall nichts anderes beschlossen wird. Für Überzahlungen, die sich aus der Anpassung der Vorschüsse ergeben (Guthaben aus Einzelabrechnungen) gilt das Gleiche, sofern der anspruchsberechtigte Miteigentümer dem Verwalter seine Bankverbindung mitgeteilt hat.
c) Vorschüsse gemäß Wirtschaftsplan sind in 12 gleichen Beträgen jeweils zum dritten Werktag eines Monats zur Zahlung fällig. Gilt der Wirtschaftsplan für das laufende Jahr, sind Nachzahlungen für die zum Zeitpunkt des Beschlusses schon zurück liegenden Monate zum nächsten Zahlungstermin fällig; für Überzahlungen gilt das Gleiche m...
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