§ 8 Sachenrecht / 1. Aufbau des Grundbuchs

Rz. 66

Wie bereits angedeutet, werden die Grundstücke in einem besonderen Register, dem sog. Grundbuch verzeichnet. Für jedes Grundstück wird dabei ein besonderes Grundbuch angelegt. Zuständig für die Führung des jeweiligen Grundbuchs ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk das betreffende Grundstück liegt, funktionell werden die Grundbücher dort von den Rechtspflegern/-innen geführt. Das Grundbuch des jeweiligen Grundstücks ist heutzutage nicht mehr ein "Buch" im herkömmlichen Sinne. Das Grundbuch wurde in der Zwischenzeit deutschlandweit auf EDV umgestellt, was die Abwicklung von Verträgen deutlich beschleunigt. Der Umstand, dass Notare heute die Grundbucheintragungen online "abrufen" können und den Beteiligten bei einer Beurkundung die gleiche Aktualität des Grundbuchs wie die Grundbuchrechtspfleger selbst "bieten" können, stellt insgesamt einen großen Fortschritt dar.

Rz. 67

Das Grundbuch früheren Zuschnitts bestand aus mehreren in großen Folianten (Bücher) eingelegten Einzelblättern, wobei auch nach der EDV-Umstellung nach wie vor jedes Grundbuch rechtlich aus fünf Bestandteilen besteht, der sog. Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis sowie den drei Abteilungen. In der Aufschrift wird genau angegeben, um welches Grundbuch es sich handelt, z.B. das Grundbuch des Amtsgerichts Charlottenburg von Schöneberg, Band 5, Blatt 2595. In dem Bestandsverzeichnis sind die näheren tatsächlichen Angaben über das betreffende Grundstück enthalten, also die Angabe des Vermessungsbezirks (Gemarkung), der Flur, der genauen Flurstücksbezeichnung, der Wirtschaftsart und Lage sowie der Größe. Wichtig ist, dass alle unter einer laufenden Nummer in der Spalte 1 des Bestandsverzeichnisses aufgeführten Flurstücke im Rechtssinne ein Grundstück ausmachen. Ein Grundstück im Rechtssinne kann also aus einem Flurstück, aber auch aus fünfzehn Flurstücken bestehen; maßgeblich ist ausschließlich, ob die Flurstücke unter ein und derselben – dann insgesamt nur ein Grundstück – oder mehreren laufenden Nummern – dann mehrere Grundstücke – in der Spalte 1 des Bestandsverzeichnisses aufgeführt sind. In der ersten Abteilung werden die Angaben über den Eigentümer (Name, Geburtsdatum, Wohnsitz) und das Datum des Eigentumserwerbs aufgeführt. Sind mehrere Personen Eigentümer, wird gem. § 47 GBO die Art des Gemeinschaftsverhältnisses angegeben. Bei Miteigentümern wird dabei der genaue Bruchteil des jeweiligen Miteigentumsanteils angegeben, bei sog. Gesamthandsgemeinschaften wie der Gesellschaft bürgerlichen Rechts, der Erbengemeinschaft und der Gütergemeinschaft wird kein Bruchteil bzw. Quote angegeben, vielmehr wird nach Angabe der jeweiligen Namen das Gemeinschaftsverhältnis als solches angegeben, also z.B. A, B und C in Erbengemeinschaft. Bei der Gesellschaft bürgerlichen Rechts wird in der Zwischenzeit der Name der Gesellschaft eingetragen und zusätzlich deren Gesellschafter, also bspw. Müllerstraße 15 GbR bestehend aus den Gesellschaftern Hans Meier und Klaus Schmidt. In der zweiten Abteilung werden alle Belastungen des Grundstücks mit Ausnahme der Grundpfandrechte aufgenommen. Es werden also die Dienstbarkeiten (Grunddienstbarkeit, Nießbrauch und beschränkte persönliche Dienstbarkeit), das Vorkaufsrecht und die Reallast eingetragen, außerdem noch die Eigentumsvormerkung und ein etwa bestelltes Erbbaurecht. In der dritten Abteilung werden die Grundpfandrechte (Hypothek, Grundschuld und Rentenschuld) sowie etwaige hierauf gerichtete Vormerkungen (diese halbspaltig in die linke Halbspalte) eingetragen. Ergeben sich Änderungen, bspw. bei der Eigentumsumschreibung, wird die bisherige Eintragung in roter Farbe durchgestrichen oder unterstrichen ("gerötet") und die neue aktuelle Eintragung darunter vorgenommen.

Rz. 68

Sollte an einem Grundstück Wohnungs- oder Teileigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) gebildet worden sein, so wird das "normale" (Grundstücks-)Grundbuch geschlossen und für jede einzelne Wohnung ein eigenständiges Wohnungseigentumsgrundbuch angelegt. Vom äußeren Aufbau ist es mit dem "normalen" Grundbuch aber fast identisch. Auch betreffend das Erbbaurecht gibt es ein eigenes Erbbaurechtsgrundbuch, in welchem das Erbbaurecht und die Belastungen des Erbbaurechts verzeichnet werden. Neben dem Erbbaurechtsgrundbuch wird aber weiterhin auch das normale Grundstücksgrundbuch fortgeführt, das Erbbaurecht ist hierin immer in der zweiten Abteilung an erster Rangstelle eingetragen.