Rz. 22
Wie in der Einführung dargelegt, gelten für Immobilien teilweise unterschiedliche Vorschriften gegenüber beweglichen Sachen, was zumeist damit zusammenhängt, dass das Eigentum und die sonstigen dinglichen Rechtsverhältnisse an Immobilien in Grundbüchern verzeichnet werden.
1. Eigentumserwerb vom Berechtigten
Rz. 23
Gemäß § 873 Abs. 1 BGB ist zu dem Eigentumserwerb an einem Grundstück zweierlei erforderlich: die Einigung (sog. Auflassung) der Vertragspartner über den Rechtsübergang sowie die Eintragung des Rechtsübergangs im Grundbuch. Die Auflassung muss dabei gem. § 925 Abs. 1 BGB in Anwesenheit eines Notars erklärt werden. Genau genommen braucht sie also nicht notariell beurkundet zu werden. Da jedoch dem Grundbuchamt die erfolgte Einigung, also der Einigungsvorgang als solcher vor einem Notar, gem. §§ 20, 29 GBO durch öffentliche Urkunde nachzuweisen ist, muss die Auflassung aus formell-grundbuchrechtlichen Gründen letztlich doch notariell beurkundet werden. Denn eine bloße Unterschriftsbeglaubigung würde nur die Unterzeichnung durch eine gegenüber dem Notar ausgewiesene Person beweisen, nicht hingegen die erfolgte Einigung der Parteien. Den Einigungsvorgang als solchen beweist nur die notarielle Beurkundung der Einigung, die in Ausfertigung oder beglaubigter Abschrift dem Grundbuchamt vorzulegen ist. Von der dinglichen Auflassung gem. §§ 873, 925 BGB ist der schuldrechtliche Kaufvertrag als solcher gem. §§ 433, 311b BGB zu trennen, auch wenn wie häufig dingliche Einigung und Kaufvertrag in derselben notariellen Urkunde enthalten sind.
Rz. 24
Der Kaufvertrag bedarf gem. § 311b BGB ("ebenfalls") der notariellen Beurkundung. Kaufvertrag und Auflassung sind wie gesagt häufig in derselben notariellen Urkunde enthalten, es kommt aber auch vor, dass die Auflassung zeitlich erst nach dem Kaufvertrag erklärt wird. Dies ist bspw. häufig bei sog. Bauträgerkaufverträgen der Fall, bei denen die Auflassung in der Regel erst nach der vollständigen Zahlung nach der Fertigstellung des Bauwerkes erfolgt. Auch beim Verkauf von noch zu vermessenden Teilflächen eines Grundstücks wird die Auflassung aus grundbuchtechnischen Gründen häufig erst nach der Vermessung und entsprechend neuer Grundstücksbildung erklärt (vgl. auch § 28 GBO). Es ist aber möglich, dann auch schon bei Kaufvertragsschluss die Auflassung zu erklären. Es bedarf dann nach Abschluss der Vermessung und dem Vorliegen der sog. Fortführungsmitteilung B des für das Kataster zuständigen Amtes, mit der gesagt wird, welches "alte" Flurstück nunmehr in welche "neuen" Flurstücke aufgeteilt wurde und einer sog. "Identitätserklärung" (wegen §§ 28, 29 GBO wieder in öffentlicher Urkunde) des vermessenen neuen Flurstücks mit der verkauften Teilfläche.
2. Eigentumserwerb vom Nichtberechtigten
Rz. 25
Wie bei beweglichen Sachen, gibt es auch bei Immobilien gem. § 892 BGB die Möglichkeit eines gutgläubigen Eigentumserwerbs. Voraussetzung dafür ist, dass der Veräußerer zu Unrecht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, das Grundbuch also objektiv falsch ist, und der Erwerber diese Unrichtigkeit des Grundbuchs nicht positiv kennt. Kennt er die Unrichtigkeit oder ist ein sog. "Widerspruch gegen die Richtigkeit" im Grundbuch eingetragen, ist ein gutgläubiger Erwerb ausgeschlossen.
3. Absicherung des Eigentumserwerbs
Rz. 26
Wie erläutert, setzt der Eigentumserwerb an einem Grundstück neben der Einigung der Parteien gem. § 873 Abs. 1 BGB auch die Eintragung des Eigentumsübergangs im Grundbuch voraus. Hierdurch bedingt gibt es immer eine gewisse Zeitspanne zwischen dem Notartermin, in welchem die Auflassung des Grundstücks vereinbart wurde, und der Grundbucheintragung. Diese Zeitspanne vergrößert sich in der Praxis aufgrund weiterer Umstände:
Rz. 27
Nach den jeweiligen Vertragsbedingungen darf der Erwerber oder der Notar in dessen Namen (gem. § 15 GBO) die Eigentumsumschreibung nicht sogleich nach der Beurkundung der Auflassung beantragen, sondern erst, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind, namentlich die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes über die gezahlte Grunderwerbsteuer (§ 22 GrEStG) sowie bei Grundstücken (nicht bei Wohnungseigentum) der Vorkaufsrechtsverzicht der Gemeinde nach dem Baugesetzbuch (§§ 24, 28 BauGB) vorliegen und der Kaufpreis direkt an den Verkäufer oder zumindest auf ein Notaranderkonto eingezahlt wurde sowie die Löschung vertraglich nicht zu übernehmender Belastungen (bspw. Grundschulden, die der früheren Kaufpreisfinanzierung des jetzigen Verkäufers gedient haben) der Immobilie erfolgt oder zumindest sichergestellt ist. Der Umschreibungsantrag und die Eigentumsumschreibung erfolgen mithin im Regelfall erst einige Monate nach dem Notartermin, in dem der Kaufvertrag und die Auflassung beurkundet wurden. Es stellt sich daher die Frage, inwieweit der Käufer in diesem Zeitraum nach dem Notartermin des Kaufvertragsschlusses, aber vor der Eigentumsumschreibung in seiner Rechtsposition gesichert ist, das Eigentum an dem Kaufgegenstand am Ende wirklich zu erhalten und insbesondere nicht den Kaufpreis zahlen zu müssen und dann "mit leeren Händen" ohne Eigent...