§ 8 Steuerpflichtiger Erwerb, Wertermittlung und Bewertung / bb) Abweichende Geschossflächenzahl (GFZ)

Rz. 27

In der Praxis kommt es – gerade in Ballungszentren – im Rahmen der Bewertung regelmäßig zu Anpassungen des Bodenrichtwerts wegen einer abweichenden Geschossflächenzahl des zu bewertenden Grundstücks von der des (für die Bodenrichtwertzone durchschnittlichen) Bodenrichtwertgrundstücks. Die Geschossflächenzahl gibt das Verhältnis der gesamten Geschossfläche aller Vollgeschosse der baulichen Anlagen auf einem Grundstück zu der Fläche des Baugrundstücks wieder, § 20 BauNVO. Die Geschossflächenzahl ist also eine Verhältniszahl zwischen der planrechtlich möglichen Bebauung und der Geschossfläche. Sie ergibt sich aus der städteplanerischen Definition eines Baugebiets und ist ein wesentliches Begrenzungsmaß für die zukünftige Bebauungsdichte. So werden z.B. Einfamilienhausgebiete in der Regel mit einer niedrigen Geschossflächenzahl ausgewiesen und Geschäftszentren mit einer entsprechend hohen Geschossflächenzahl.

Rz. 28

Die Bebaubarkeit bzw. Geschossflächenzahl des zu bewertenden Grundstücks ergibt sich grundsätzlich aus dem einschlägigen Bebauungsplan, soweit die Bebaubarkeit nicht nach § 34 BauGB (Umgebungsbebauung) ermittelt wird.

Die (zulässige oder wertrelevante) Geschossflächenzahl des Bodenrichtwertgrundstücks kann der Bodenrichtwertkarte entnommen bzw. bei der Gemeinde oder den Gutachterausschüssen erfragt werden.

Rz. 29

Die zulässige Geschossflächenzahl des zu bewertenden Grundstücks kann im Einzelfall bei der örtlichen Bauordnungsbehörde erfragt werden bzw. ergibt sich aus dem Bebauungsplan. Zur Ermittlung der wertrelevanten Geschossflächenzahl des zu bewertenden Grundstücks findet man Hinweise in der Bodenwertrichtlinie.^[14] Dabei ist m.E.^[15] auf die tatsächlichen Verhältnisse abzustellen, d.h. die Geschossflächenzahl ergibt sich aus dem Verhältnis aus der tatsächlichen Geschossfläche und der tatsächlichen Grundstücksfläche.

Rz. 30

Wird vom Gutachterausschuss eine zulässige bzw. wertrelevante Geschossflächenzahl angegeben, ist bei Grundstücken, deren Geschossflächenzahl von der des Bodenrichtwertgrundstücks abweicht, der Bodenwert nachfolgender Formel abzuleiten:

Umrechnungskoeffizienten sind, sofern durch den Gutachterausschuss keine spezifischen Werte zur Verfügung gestellt werden, die nach H B 179.2 ErbStH (allgemeinen) Umrechnungskoeffizienten zur Angleichung des Bodenrichtwerts.

Weist der Gutachterauschuss z.B. für das zu bewertende Grundstück einen Bodenrichtwert von "1.000 EUR/m² 0,6 W" aus und liegen keine örtliche Umrechnungskoeffizienten der Gutachterausschüsse vor, ist baurechtlich aber ein Geschossflächenzahl von 0,8 aufgrund Bebauungsplan zulässig, kommt es grundsätzlich zu einer Anpassung des Bodenrichtwerts nach oben:

[14] Tz. 6 Abs. 6 der Bodenrichtwertrichtlinie (BRW-RL).

[15] So auch Hinweise DATEV ErbSt/SchenkSt 2017 classic V.7.0