§ 8 Steuerpflichtiger Erwerb, Wertermittlung und Bewertung / bb) Grundstücksarten und Bewertungsverfahren

Rz. 38

Die Wahl des einschlägigen Bewertungsverfahrens gem. § 182 BewG erfolgt in Abhängigkeit von der Grundstücksart i.S.d. § 181 BewG. Bei den Bewertungsverfahren handelt es sich um das

▪	Vergleichswertverfahren (§ 183 BewG),
▪	das Ertragswertverfahren (§§ 184–188 BewG) sowie
▪	das Sachwertverfahren (§§ 189–191 BewG).

(1) Vergleichswertverfahren

Rz. 39

Im Vergleichswertverfahren sind zu bewerten (§ 182 Abs. 2 BewG)

▪	Wohnungseigentum,
▪	Teileigentum und
▪	Ein- und Zweifamilienhäuser.

Rz. 40

Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem Gemeinschaftseigentum, § 181 Abs. 4 BewG. Teileigentum ist danach das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden – in der Regel gewerblich genutzten – Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentum an dem Gemeinschaftseigentum, § 181 Abs. 5 BewG.

Rz. 41

Eine bewertungsrechtliche Legaldefinition der Wohnung findet sich in § 181 Abs. 9 BewG. Danach ist eine Wohnung die Zusammenfassung einer Mehrheit von Räumen, die in ihrer Gesamtheit so beschaffen sein müssen, dass die Führung eines selbstständigen Haushalts möglich ist.

Rz. 42

Ein- und Zweifamilienhäuser sind Wohngrundstücke, die bis zu zwei grundbuchlich ungeteilte Wohnungen enthalten, also kein Wohnungseigentum sind, § 181 Abs. 2 S. 1 BewG. Ein Grundstück gilt auch dann als Ein- oder Zweifamilienhaus, wenn es zu weniger als 50 %, berechnet nach der Wohn- oder Nutzfläche, zu anderen als Wohnzwecken mitbenutzt und dadurch die Eigenart als Ein- oder Zweifamilienhaus nicht wesentlich beeinträchtigt wird, § 181 Abs. 2 S. 2 BewG. Wird etwa ein Einfamilienhaus ausschließlich als Arztpraxis genutzt, liegt kein Einfamilienhaus i.S.d. § 181 Abs. 1 BewG vor, sondern ein Geschäftsgrundstück i.S.d. § 181 Abs. 6 BewG (siehe Rdn 43>).

(2) Ertragswertverfahren

Rz. 43

Im Ertragswertverfahren sind zu bewerten (§ 182 Abs. 3 BewG)

▪	Mietwohngrundstücke,
▪	Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete ermitteln lässt.

Mietwohngrundstücke sind Grundstücke, die zu mehr als 80 %, berechnet nach der Wohn- oder Nutzfläche, Wohnzwecken dienen, und nicht Ein- und Zweifamilienhäuser oder Wohnungseigentum sind, § 181 Abs. 3 BewG.

Geschäftsgrundstücke sind Grundstücke, die zu mehr als 80 %, berechnet nach der Wohn- und Nutzfläche, betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienen und nicht Teileigentum sind, § 181 Abs. 6 BewG.

Gemischt genutzte Grundstücke sind Grundstücke, die teils Wohnzwecken, teils betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienen und nicht Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Wohnungseigentum, Teileigentum oder Geschäftsgrundstücke sind, § 181 Abs. 7 BewG.

(3) Sachwertverfahren

Rz. 44

Im Sachwertverfahren – als Auffangverfahren – sind zu bewerten (§ 182 Abs. 4 BewG)

▪	Grundstücke, für die an sich das Vergleichswertverfahren greift, für die allerdings kein (von den Gutachterausschüssen ermittelter) Vergleichswert vorliegt,
▪	Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, wenn sie nicht im Ertragswertverfahren zu bewerten sind, und
▪	sonstige bebaute Grundstücke.

Sonstige bebaute Grundstücke sind solche, die unter keine der genannten Typisierungen des § 181 Abs. 2–7 BewG fallen, § 181 Abs. 8 ErbStG.