Frank-Michael Goebel, Thorsten Lühl
Rz. 18
Wenn auch nicht gänzlich unbestritten, können auch Mietzinsforderungen im Urkundenprozess durch Vorlage des Mietvertrages geltend gemacht werden. Dies gilt sowohl für gewerbliche Mietverhältnisse als auch für Mietverhältnisse über Wohnraum.
Rz. 19
Der BGH hat mit seiner Entscheidung vom 10.3.1999 zunächst anerkannt, dass der Urkundenprozess für gewerbliche Mietverhältnisse Anwendung finden kann. Eine Abgrenzung zu den Wohnraummietverhältnissen hat er dabei nicht vorgenommen. Am 1.6.2005 und am 20.12.2006 hat er dann auch ausdrücklich anerkannt, dass Ansprüche auf Miete aus Wohnraummietverträgen jedenfalls dann im Urkundenprozess geltend gemacht werden können, wenn der Mieter die Wohnung in vertragsgemäßem Zustand erhalten hat und die Einrede des nicht erfüllten Vertrages darauf stützt, ein Mangel sei nachträglich eingetreten. Differenziert ist die Rechtslage zu beurteilen, wenn der Mangel bereits bei Übergabe der Wohnung vorhanden war. Hat sich der Mieter hinsichtlich der vorhandenen Mängel sämtliche Rechte bei Übergabe vorbehalten, ist die Klage im Urkundenprozess unstatthaft. Hat er die Wohnung jedoch, ohne vorhandene Mängel zu rügen, als Erfüllung angenommen, greift die Beweislastumkehr des § 363 BGB, sodass eine Klage im Urkundenprozess statthaft ist.
Rz. 20
Tipp
Um die Mangelfreiheit bei Übergabe im Zweifel durch Urkunde nachweisen zu können, sollte die vertragsgemäße Übergabe in die Mietvertragsurkunde oder ein von beiden Parteien zu unterzeichnendes Übergabeprotokoll aufgenommen werden.
Rz. 21
Die Möglichkeit, dass der Mieter nach § 536 BGB (§ 537 Abs. 1 BGB a.F.) kraft Gesetzes ganz oder teilweise von der Entrichtung des Mietzinses befreit sein kann, steht der Klage im Urkundenprozess nicht entgegen. Der BGH geht nämlich davon aus, dass der Vermieter im Rahmen der Mietzinsklage für die Mängelfreiheit der Mietsache nicht darlegungs- und beweispflichtig sei. Vielmehr liege die Darlegungs- und Beweislast hier allein beim Mieter. Daran ändere auch der Eintritt der Mietminderung kraft Gesetzes nichts. Der Mieter kann dabei den Nachweis der Mangelhaftigkeit seinerseits nur mit Urkunden führen. Ein Nachweis etwa über ein Privatgutachten ist nicht möglich.
Rz. 22
Hinweis
Selbst wenn der Mieter berechtigt ist, die Miete zu mindern, kann sich der Vermieter insoweit in eine günstigere Lage bringen, als er zunächst den ungeminderten Mietzins titulieren und – ohne Sicherheitsleistung – vollstrecken kann. Insbesondere bei finanzierten Mietwohnungen wahrt der Vermieter so seine Liquidität.
Rz. 23
Beispiel
Mieter M schuldet dem Vermieter V einen monatlichen Mietzins in Höhe von 500 EUR. Wegen diverser Mängel hat er seit sieben Monaten einen Betrag von jeweils 100 EUR einbehalten. V tritt der Mietminderung mit der Behauptung entgegen, die Mängel bestünden nicht oder seien vom Mieter schuldhaft herbeigeführt worden. V kann nunmehr unter Vorlage des Mietvertrages zunächst den vollen rückständigen Mietzins von 700 EUR im Urkundenprozess geltend machen. Soweit M die Mängel nicht durch Urkunden belegen kann, ist er mit der Mängeleinrede und dem Minderungsverlangen im Hauptverfahren ausgeschlossen und kann sich allein seine Rechte im Nachverfahren vorbehalten.
Rz. 24
Die Anwendbarkeit des Urkundenprozesses auf Wohnraummietverhältnisse ist durch das AG Göttingen und in der Folge das LG Göttingen in Zweifel gezogen worden, weil nach § 536 Abs. 4 BGB eine abweichende Vereinbarung zum Nachteil des Mieters von der gesetzlichen Mietminderung nicht zulässig sei. Die Verkürzung der Rechte des Mieters durch die Nutzung des Urkundenprozesses stelle eine solche abweichende und nachteilige Vereinbarung dar.
Rz. 25
Die Ansicht, die von vielen Mieteranwälten noch immer herangezogen wird, vermag jedoch nicht zu überzeugen, weil die Nutzung eines generell und kraft Gesetzes zulässigen Prozessverfahrens keine abweichende Vereinbarung darstellt und der Mieter auch nicht gänzlich schutzlos ist, weil er sich seine Rechte für das Nachverfahren vorbehalten kann. Das zuständige OLG Braunschweig hat die Frage in seinem Beschluss offen gelassen, während das LG München die Klage auf Mietzins auch bei einem Wohnraummietvertrag ausdrücklich zugelassen hat. Durch die Entscheidungen des BGH vom 1.6.2005, vom 20.12.2006 und vom 8.7.2009 sollte die Streitfrage abschließend geklärt sein.
Rz. 26
Der BGH geht davon aus, dass die Vorlage des schriftlichen Mietvertrages, aus der sich der geschuldete Mietzins dem Grunde und der Höhe nach ergibt, den Anforderungen der §§ 592 ff. ZPO genügt und deshalb die Klage im Urkundenverfahren statthaft ist.
Rz. 27
Tipp
Bei Mieterhöhungen im Laufe des Mietverhältnisses sollte insoweit immer darauf gedrungen werden, dass diese auch vertraglich in Schriftform, d.h. in einer Urkunde festgehalten werden. Dem Mieter kann eine geänderte Mietvertragsurkunde oder ein Zusatz zum Mietvertrag zur Unterschrift und Rückreichung überlassen werden.
Rz. 28
Soweit da...