§ 9 Öffentliches Baurecht / 2. Städtebauliche Verträge

Rz. 33

Städtebauliche Verträge dienen der Erfüllung städtebaulicher Aufgaben; sie ergänzen das hoheitliche Instrumentarium des Städtebaurechts. Ein Vertrag der Gemeinde wird nur dann zum "städtebaulichen", wenn sie mit ihrem Vertragspartner die Vorbereitung und Durchführung städtebaulicher Maßnahmen regelt oder hierüber andere Vereinbarungen trifft. Einen numerus clausus der Vereinbarungsgegenstände gibt es nicht. § 11 Abs. 1 BauGB hat insoweit nur die wichtigsten Gegenstände gesetzlich normiert. Danach können Vertragsgegenstand eines städtebaulichen Vertrags sein:

a) Vorbereitungs- und Durchführungsverträge

Rz. 34

Verträge zur Vorbereitung oder Durchführung städtebaulicher Maßnahmen durch den Vertragspartner auf eigene Kosten (§ 11 Abs. 1 Nr. 1 BauGB). Hiervon erfasst sind Regelungen über Altlastensanierungen, Anfertigung der Pläne, Gutachten, Herstellung von Infrastrukturmaßnahmen etc.

b) Förderungs- und Sicherungsverträge

Rz. 35

Verträge dienen der Förderung und Sicherung der mit der Bauleitplanung verfolgten Ziele, insbesondere Grundstücksnutzung, Deckung des Wohnbedarfs von Bevölkerungsgruppen mit besonderen Wohnraumversorgungsproblemen sowie des Wohnbedarfs der ortsansässigen Bevölkerung. Eine häufige Regelung war hier in der Vergangenheit die Vereinbarung einer Bauverpflichtung innerhalb bestimmter Fristen. Städtebaurechtlich ist dies auch grds. zulässig. Allerdings ist insoweit genau zu prüfen, ob die Bauverpflichtung als Bauauftrag i.S.v. §§ 97 ff. GWB zu werten und damit bei Überschreiten des Schwellenwerts europaweit auszuschreiben ist.^[38] Möglich ist auch, die im Rahmen der vorgesehenen bauleitplanerischen Festsetzungen möglichen Nutzungen nochmals im Einzelnen zu beschränken und zu untergliedern; dies hat den Vorteil, dass flexiblere Lösungen getroffen werden können, als sie durch Gliederungsmaßnahmen nach § 1 Abs. 5 ff. BauNVO möglich sind. Hierzu gehören auch Verpflichtungen, Wohnungen im Standard und mit Mitteln des sozialen Wohnungsbaus zu errichten sowie der Gemeinde oder einer kommunalen Gesellschaft Wohnungsbelegungsrechte einzuräumen, eine bestimmte Miethöhe nicht zu überschreiten oder bei der Errichtung von Eigentumswohnungen oder Eigenheimen für einen begrenzten Zeitraum bestimmte Verfügungsbeschränkungen zu beachten.

Rz. 36

Ein weiterer Regelungsbereich sind die naturschutzrechtlichen Ausgleichsmaßnahmen i.S.d. § 1a Abs. 3 BauGB. Möglich ist insoweit, einen ggf. notwendigen Ausgleich nicht durch Bebauungsplanfestsetzungen regeln zu müssen, sondern vielmehr auch hier flexible Vereinbarungen treffen zu können. Insbesondere ist nach Einführung des § 1a Abs. 3 BauGB zum 1.1.1998 ein räumlicher, funktionaler und zeitlicher Zusammenhang zum Bauvorhaben nicht mehr erforderlich. Danach können die Ausgleichsmaßnahmen an weit entfernten Orten und in zeitlicher Hinsicht vor Erlass des Bebauungsplans im Sinne eines Ökokontos, von dem bei Durchführung der Planung das entsprechende Öko-Guthaben entsprechend abgehoben werden kann, durchgeführt werden. Erforderlich ist aber immer, dass eine Ursächlichkeit zwischen Baumaßnahme und Ausgleich hergestellt werden kann. Insbesondere bei so genannten Ökokontoflächen ist deshalb darauf zu achten, dass diese, möglichst im Rahmen einer vertraglichen Vereinbarung mit der Gemeinde, als solch künftige Ausgleichsmaßnahmen hergestellt werden.

[38] Vgl. hierzu: Rs. "Helmut Müller" EuGH v. 25.3.2010, NVwZ 2010, 565 sowie "Roanne"-Entscheidung des EuGH NVwZ 2007, 316 sowie OLG Düsseldorf NVwZ 2007, 530, NVwZ 2008, 139 und NVwZ 2008, 271; insgesamt zur Diskussion: Brambring/Vogt, NJW 2008, 1855 ff.

c) Folgekostenverträge

Rz. 37

Zulässig sind auch Folgekostenverträge, in denen sich der Bauwillige gegenüber der Gemeinde verpflichtet, die Kosten für Anlagen und Einrichtungen und andere städtebauliche Maßnahmen, die der Allgemeinheit dienen, zu übernehmen. Dabei können diese Projekte außerhalb des Baugebiets liegen. Von ganz besonderer Bedeutung ist hier allerdings die Kausalität zwischen Vorhaben und Folgekosten. Planungskosten etc., die der Gemeinde im Rahmen der Bauleitplanung anfallen, können selbstverständlich auch übernommen werden.^[39]

[39] Vgl. BVerwG v. 25.11.2005, BauR 2006, 659; VG München v. 6.5.2008 – M 2 K 07.2743; OVG Lüneburg v. 19.5.2011 – 1 LC 86.09.

d) Schranken

Rz. 38

§ 11 BauGB sowie die zur bisherigen Rechtspraxis der städtebaulichen Verträge ergangene Rechtsprechung setzen dem Abschluss städtebaulicher Verträge Schranken in verschiedener Hinsicht. Dies sind:

▪	Die Übernahme vertraglicher Pflichten durch Bauwillige ist in den Fällen überhaupt nicht zulässig, in denen sie ohnehin Anspruch auf Baugenehmigung haben, insbesondere wo das Vorhaben aus sich genehmigungsfähig ist (§ 11 Abs. 2 S. 2 BauGB – bestehendes Baurecht);
▪	des Weiteren ist die Übernahme von städtebaulichen Maßnahmen und deren Kosten unzulässig, wenn diese in keinerlei Verbindung zu dem geplanten Vorhaben stehen (§ 11 Abs. 1 Nr. 1–3 BauGB – Kausalität);[40]
▪	zuletzt müssen die versprochenen Leistungen in einem angemessenen Verhältnis zum geschaffenen Baurecht stehen (§ 11 Abs. 2 S. 1 BauGB – Verhältnismäßigkeit...