§ 9 Verwaltungsrecht / II. Erläuterungen

Rz. 47

& 1.

Nicht nur Neubauten, sondern auch Um- und Ausbauten, Nutzungsänderungen und der Abbruch von Gebäuden sind grundsätzlich genehmigungspflichtig, vgl. § 64 Abs. 1 BauO NRW. Allerdings können kleinere Vorhaben genehmigungsfrei sein, § 65 BauO NRW.

Es besteht ein Rechtsanspruch auf die Baugenehmigung, wenn öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht entgegenstehen, § 74 BauO NRW. Für ein Ermessen der Behörde ist kein Spielraum, außer wenn es um Ausnahmen oder Befreiungen geht.

Zu den unter 1. a)-g) angesprochenen Punkten vgl.:

a)	§ 4 Abs. 1, 5 BauO NRW
b)	§ 4 Abs. 1 BauO NRW
c)	§ 6 BauO NRW
d)	§§ 14, 30 BauO NRW
e)	§ 46 BauO NRW
f)	§ 48 BauO NRW i.V.m. der Stellplatzsatzung der jeweiligen Gemeinde

Achtung: Die Baugenehmigung erlischt nach drei Jahren, wenn bis dahin nicht mit dem Bau begonnen und wenn die Baumaßnahme ein Jahr lang unterbrochen wurde, § 79 Abs. 1 BauO NRW. In anderen Bundesländern können andere Fristen gelten.

Rz. 48

& 2.

Ein Wegerecht aufgrund zivilrechtlicher Grunddienstbarkeit nach BGB reicht nach den meisten Landesbauordnungen für eine gesicherte Erschließung nicht aus, da eine öffentlich-rechtlich gesicherte Zufahrt gefordert ist, vgl. § 4 Abs. 1 BauO NRW. Diese Absicherung geschieht durch Erklärung einer Baulast gegenüber der Baubehörde und Eintragung im Baulastenverzeichnis, § 85 BauO NRW.

Eine Baulast allein gibt dem Bauherrn selbst jedoch nicht die Möglichkeit, von dem Nachbarn privatrechtlich die Duldung des Wegs oder der Leitung auf seinem Grundstück zu verlangen. Da diesbezüglich immer wieder Streitigkeiten auftreten können, insbesondere nach Eigentümerwechsel, empfiehlt sich dringend die frühzeitige Eintragung einer entsprechenden Grunddienstbarkeit im Grundbuch. Dabei sollte die Gegenleistung für das Wegerecht und die Unterhaltungspflicht geregelt werden.

Rz. 49

& 3.

Auch zur Sicherung von Abstands- und Stellplatzflächen sind §§ 1018 ff. BGB und. §§ 84 ff. BauO NRW einschlägig.

Rz. 50

& 4.

Vgl. § 62 BauO NRW

Rz. 51

& 5.

Zum besseren Verständnis des Bebauungsplans empfiehlt es sich, die Planzeichen-Verordnung und die Baunutzungsverordnung (BauNVO) heranzuziehen. Auch wenn mangels Bebauungsplans der § 34 BauGB Anwendung findet, so ist die BauNVO heranzuziehen: Nach § 34 Abs. 1 BauGB ist Art und Maß der baulichen Nutzung und die Bauweise der Umgebung maßgeblich. Wie diese ermittelt werden, bestimmt sich nach §§ 16 bis 23 BauNVO. Nach § 34 Abs. 2 BauGB kommt es darauf an, ob die nähere Umgebung der Eigenart eines der Baugebiete nach BauNVO entspricht, diese sind in §§ 1 bis 11 BauNVO definiert.

Rz. 52

& 6.

Der Bauvorbescheid ist für NRW in § 77 BauO NRW geregelt. Achtung: Der Bauvorbescheid ist nach BauO NRW a.F. noch befristet auf zwei Jahre, während die Baugenehmigung drei Jahre gilt, § 77 Abs. 1 BauO NRW a.F. Ab Inkrafttreten der BauO NRW gilt dann auch der Vorbescheid drei Jahre. In anderen Bundesländern können andere Fristen gelten.

Rz. 53

& 7.

Nach Möglichkeit sollte im Vorfeld das Gespräch mit den Nachbarn gesucht und versucht werden, deren Einverständnis zu erzielen. Die Zustimmung der Angrenzer kann durch deren Unterschrift unter den Lageplänen und Bauzeichnungen dokumentiert werden. Mit einer solchen Zustimmung haben sie ihr Klagerecht verwirkt und der Bauherr hat keine Nachbarklage mehr zu befürchten. Ist allerdings Widerstand der Nachbarn zu erwarten, empfiehlt es sich für den Bauherrn, auf die Zustellung von Benachrichtigungen über die Baugenehmigung beziehungsweise den Bauvorbescheid an die Nachbarn durch die Behörde zu drängen. Ist nach der Zustellung an alle Nachbarn die Monatsfrist abgelaufen, ohne dass einer der Nachbarn Klage eingereicht hat, kann der Bauherr sein Bauvorhaben beginnen, ohne dass er mit einer Verzögerung durch Rechtsbehelfe der Nachbarn rechnen muss.