Ab Zuschlag haftet der Ersteher für Einzelabrechnungsschuld (bei Beschlussfassung nach Zuschlag, d.h. nach Eigentumswechsel)

Normenkette

§ 16 Abs. 2 WEG, § 28 WEG

Kommentar

1. Im vorliegenden Fall erhielt der Beteiligte am 27.05.1992 den Zuschlag; Eintragung im Grundbuch erfolgte am 03.09.1992. Die Eigentümerversammlung vom 01.06.1992 genehmigte mehrheitlich Gesamt- und Einzelabrechnungen; zu Lasten des Erstehers ergab sich für das Geschäftsjahr 1991 eine Abrechnungsrestschuld von knapp 4.500 DM.

2. Hinsichtlich des Beschlussfassungsdatums konnte vorwiegend nicht von rechtsmissbräuchlichem Verhalten der Gemeinschaft/Verwaltung gesprochen werden.

Vorauszahlungsschulden eines Eigentümers werden durch nachfolgende Jahresabrechnung zu einer konkreten, fälligen Schuld (BGHZ 104. 107/202, BayObLG, WE 86, 14). Der Schuldner war im vorliegenden Fall zum Zeitpunkt der Abrechnungsbeschlussfassung und Zahlungsfälligkeit bereits Eigentümer und hat als Ersteher originäres Eigentum erworben, nicht solches als Rechtsnachfolger des Voreigentümers. Die spätere Eintragung im Grundbuch hatte für diesen Eigentumserwerb keine Bedeutung; sie stellt lediglich eine Berichtigung des Grundbuchs dar.

Ob in der sich aus der Jahresabrechnung 1991 ergebenden Nachforderung noch offene Ansprüche auf Hausgeldvorschusszahlungen des Voreigentümers enthalten waren, kann dahinstehen. Selbst wenn dies der Fall wäre, würden auch diese Ansprüche durch den die Abrechnung genehmigenden Beschluss "bestätigt" bzw. "verstärkt" (BGH, WE 94, 210/211) und - wenn der Beschluss bestandskräftig wird auch für den Erwerber verbindlich festgestellt.

Nichtigkeitsgründe des hier getroffenen Genehmigungsbeschlusses waren nicht ersichtlich. Auch ein etwaiger Einwand des Rechtsmissbrauchs beim Zustandekommen eines Eigentümerbeschlusses kann ohnehin nur im Rahmen einer Beschlussanfechtung Berücksichtigung finden (BayObLG, WM 91, 621/622).

Auch der erhobene Vorwurf, dass es die Verwaltung bzw. Gemeinschaft versäumt habe, vom Voreigentümer geschuldete Hausgeldvorschüsse einzutreiben, sei vom Landgericht zu Recht nicht als rechtsmissbräuchliches Verhalten gewertet worden.

3. Auch außergerichtliche Kostenerstattung.

Link zur Entscheidung

( OLG Düsseldorf, Beschluss vom 23.11.1994, 3 Wx 509/94)

Zu Gruppe 5: Rechte und Pflichten der Miteigentümer

Anmerkung:

Vergleiche hierzu auch OLG Düsseldorf, vom 05.12.1994, 3 Wx 536/93und die im Ergebnis gleichlautenden Entscheidungen des BayObLG, Entscheidung vom 21.07.1994, 2Z BR 43/94, des LG Lüneburg, Entscheidung vom 10.10.1994, 5 T 83/94= WM 2/1995, 129 und OLG Hamburg, Entscheidung vom 25.04.1994, 2 Wx 70/91= DWE 4/1994, 151 sowie Deckert, PiG Nr. 44/95, S. 193ff. - Vortrag Fischen 1994 -).

Vgl. auch die nachfolgende Entscheidung des OLG Düsseldorf, Entscheidung vom 23.06.1995, 3 Wx 167/95. Anderer Meinung ist hier offensichtlich nach wie vor das KG Berlin und wohl auch der IX. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs zu einem Konkurs-Fall; Vorlage zum BGH (V. Senat) scheint dringend in dieser umstrittenen Frage angezeigt.

[Aus heutiger Sicht wohl nicht mehr der h.R.M. entsprechende Rechtsprechung!]