Abänderung des vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels über ebenfalls vereinbarten qualifizierten Mehrheitsbeschluss möglich (Vorlage zum BGH)

Normenkette

§ 5 Abs. 4 WEG, § 10 Abs. 1 S. 2 WEG, § 10 Abs. 2 WEG, § 16 Abs. 2 WEG, § 23 Abs. 1 WEG, § 23 Abs. 4 WEG

Kommentar

In zwei neuerlichen Entscheidungen hat das BayObLG Änderungsvereinbarungen durch Mehrheitsbeschluss bezüglich festgelegter Kostenverteilungsschlüssel für zulässig erachtet (in Abweichung zur Rechtsprechung des OLG Köln v. 21. 4. 1982, MDR 82/757 und des OLG Frankfurt v. 21. 2. 1984, OLGZ 84/146).

Beide Rechtsbeschwerdeverfahren wurden dem BGH zur endgültigen Entscheidung und Klärung der strittigen Frage vorgelegt.

Das Gericht hat in beiden Entscheidungen die Abgrenzung zwischen Vereinbarung und Beschluss herausgestellt, ebenso noch einmal die Nichteintragungsfähigkeit von Beschlüssen im Grundbuch bestätigt und auf die Grundsätze des § 10 WEG verwiesen. Herausgestellt wurde auch, dass nach deutschem Recht nicht uneingeschränkt der Satz gelte, dass ein jeder Wohnungseigentümer darauf vertrauen könne, dass sich am "Grundstatut" (der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung) einer Gemeinschaft gegen seinen Willen nichts ändern könne. Ein Eigentümer muss u.U. Änderungen, die sich im Rahmen von Treu und Glauben halten, hinnehmen. Auch die Flexibilität gebiete u.U. solche Änderungsvereinbarungen im Rahmen der Vertragsfreiheit der Eigentümer, wenn auch vorsichtig von solchen Änderungsklauseln Gebrauch gemacht werden sollte.

In der Entscheidung des BayObLG vom 30. 10. 1984 ging es um Aufzugskostenverteilung in einer Mehrhausanlage, in der Entscheidung des BayObLG vom 29. 11. 1984 um die Kostenverteilung von Wärmezählern und Heizkostenverteilern (in vereinbarten Verwaltungs- und Abrechnungsuntergemeinschaften). In der Entscheidung vom 30. 10. 1984 stellte das BayObLG auch heraus, dass Grundpfandgläubiger einer Änderung der Vereinbarung über eine Kostenverteilung grundsätzlich zustimmen müssen, zumindest in den Fällen, in denen eine solche Zustimmungspflicht ebenfalls vereinbart ist (analog der §§ 877, 876 BGB); ob eine solche Beschlussfassung über eine Kostenverteilungsänderung wirtschaftliche Auswirkungen für Grundpfandgläubiger habe oder nicht, sei nicht entscheidend; entscheidend sei vielmehr, ob Gläubiger rechtlich durch solche Änderungsbeschlüsse beeinträchtigt seien. Hypotheken- und Grundschuldgläubiger würden in ihrer Rechtsstellung dann beeinträchtigt, wenn der Inhalt des belastenden Rechts so geändert wird, dass dies Auswirkungen auf die Sicherheit ihrer Befriedigung im Falle einer Zwangsvollstreckung haben kann (dies wurde im vorliegenden Fall bejaht).

In dieser Entscheidung stellte das BayObLG auch nochmals heraus, dass in Angelegenheiten, die nur einen Teil der Wohnungseigentümer betreffen, auch nur dieser Teil in diesen Punkten abstimmungsberechtigt ist (Stichwort: Gruppenstimmrecht).

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss v. 30.10.1984, BReg 2 Z 90/83und BayObLG, Beschluss vom 29.11.1984, BReg 2 Z 109/83)

Zu Gruppe 3: Begründung, Erwerb und Veräußerung; Umwandlung

Anmerkung:

[Vgl. die hierzu ergangene BGH, Entscheidung v. 27.06.1985, VII ZB 25/84]