Abberufener Verwalter (ohne Stimmberechtigung und ohne Verwaltungsbefugnisse) muss nicht zu neuer, formfehlerheilender Versammlung (mit erneuter Abberufungsbestätigung) geladen werden

Normenkette

§ 24 WEG, § 26 Abs. 1 WEG

Kommentar

1. Ein Verwalter wurde aus wichtigem Grund abberufen, da er in einer anderen Gemeinschaft Fremdgelder unterschlagen und insoweit selbst entsprechende Anzeige bei der Staatsanwaltschaft erstattet hatte; im ersten Rechtsgang wurde allerdings dieser Abberufungsbeschluss wegen eines Einberufungsmangels für ungültig erklärt (vgl. Senatsbeschluss vom 2. 9. 1996, ZMR 97, 49 = DWE 97, 161 = NJW-RR 97, 523). Die Gemeinschaft wiederholte daraufhin in sog. formfehlerheilender Versammlung diesen Beschluss (Bestätigung der Abberufung aus wichtigem Grund). Ein gleichzeitig neu bestellter Verwalter lud zu dieser "Heilungs-Folgeversammlung" ein, in der dann der frühere Verwalter nochmals mit sofortiger Wirkung aus wichtigem Grund (Unterschlagung und Vermögensverfall) abberufen und dessen Verwaltervertrag fristlos gekündigt wurde. Zu dieser Versammlung wurde der frühere Verwalter nicht mehr eingeladen.

2. Die Wahl eines neuen Verwalters kann ein abberufener Verwalter nicht anfechten (h.M.). Auch wenn das Gesetz keine ausdrückliche Regelung dazu enthält, wer zu einer "Versammlung der Wohnungseigentümer" (vgl. § 23 Abs. 1 WEG, § 24 WEG, § 25 WEG) zu laden ist, entspricht es absolut herrschender Rechtsmeinung, dass alle Eigentümer geladen werden müssen, die in der Versammlung ein Stimmrecht haben. Ein zuvor - wenn auch anfechtbar - abberufener Verwalter als Nichteigentümer besitzt insoweit kein Stimmrecht und hat auch nicht den Vorsitz in der Versammlung zu führen. Mit Zugang eines Abberufungsbeschlusses stehen ihm nämlich bis zur rechtskräftigen Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses Verwalterbefugnisse nicht mehr zu (vgl. schon BGH, NJW 89, 1087, 1089). Wird hier ein Abberufungsbeschluss wiederholt, besitzt auch der abberufene Verwalter insoweit kein Anhörungsrecht, während es Eigentümern andererseits unbenommen bleibt, ihn vor erneuter Beschlussfassung anzuhören. Auch im Hinblick auf neue Anfechtungsmöglichkeit eines solchen weiteren Beschlusses durch den abberufenen Verwalter ergibt sich keine Notwendigkeit, ihn zur Versammlung einzuladen. Es ist allein notwendig, aber auch ausreichend, ihm den Abberufungsbeschluss bekannt zu machen, und zwar so rechtzeitig, dass er ihn auch in der Frist des § 23 Abs. 4 WEG anfechten kann. Jedenfalls aus der Nichteinladung des abberufenen Verwalters folgt nicht die Fehlerhaftigkeit des erneuten Abberufungsbeschlusses (vgl. zum Fall der Nichteinladung eines Verwaltungsbeiratsmitgliedes, das nicht Wohnungseigentümer ist, BayObLG, NJW-RR 88, 270).

3. Vorliegend hatte unstreitig der abberufene Verwalter Hausgelder unterschlagen und dies auch selbst angezeigt (wenn auch in anderer Gemeinschaft). Insoweit war auch in der Gemeinschaft dieses Verfahrens von einer Zerstörung des Vertrauensverhältnisses auszugehen.

4. Zur Folgeversammlung konnte auch der neue Verwalter einberufen. Selbst eine rückwirkende Ungültigerklärung dieses Neubestellungsbeschlusses hätte nicht zum nachträglichen Verlust der Einberufungsbefugnis des zunächst wirksam bestellten Verwalters führen können (ebenfalls herrschende Rechtsmeinung).

5. Keine außergerichtliche Kostenerstattung bei Geschäftswert für alle drei Instanzen von jeweils DM 10.000.

Link zur Entscheidung

( OLG Hamm, Beschluss vom 15.01.1999, 15 W 444/97)

zu Gruppe 4:  Wohnungseigentumsverwaltung