Abberufung des Verwalters bei Provisions- "Unterschlagung"

Leitsatz

1. Ein wichtiger Grund zur vorzeitigen Abberufung des Verwalters ist gegeben, wenn der Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft verschweigt, daß er für den Abschluß der erforderlichen Versicherungsverträge für die Gemeinschaft von der Versicherungsgesellschaft Provisionen in erheblichem Umfang erhalten hat.

2. Dasselbe gilt, wenn der Verwalter ausdrücklichen Weisungen der Wohnungseigentümergemeinschaft zuwider handelt sowie einem wiederholten Verlangen der Wohnungseigentümer nach Einberufung einer Eigentümerversammlung nicht Folge leistet.

Sachverhalt

Die Eigentümer einer Wohnungseigentumsgemeinschaft haben aufgrund einstimmigen Beschlusses den Verwalter mit sofortiger Wirkung von seinem Amt abberufen und den Verwaltervertrag fristlos gekündigt. Der Verwalter hatte für den Abschluß von Versicherungsverträgen, die die Wohnanlage betrafen, Provisionen von Versicherungsunternehmen erhalten, die er nicht an die Gemeinschaft weitergeleitet bzw. abgeführt hatte. Weiter hatte dieser gerichtliche Schritte gegen eine Wohnungseigentümerin hinsichtlich rückständiger Wohngeldzahlungen eingeleitet, obwohl ihn die Eigentümergemeinschaft ausdrücklich anwies, keine entsprechenden Maßnahmen zu unternehmen. Darüber hinaus hatte sich der Verwalter auch wiederholt geweigert, eine Wohnungseigentümerversammlung einzuberufen. Aus diesen Gründen sei das Vertrauensverhältnis gestört und eine weitere Zusammenarbeit der Wohnungseigentümergemeinschaft mit dem Verwalter nicht zumutbar.

Entscheidung

Gegen seine Abberufung hat sich der Verwalter vergeblich gewandt. Diese war rechtmäßig, da er der Wohnungseigentümergemeinschaft verschwiegen hatte, nicht unbeträchtliche "Nebeneinnahmen" in Form von Provisionen der Versicherungen erzielt zu haben. Hierin war eine Pflichtwidrigkeit zu sehen, die einen wichtigen Grund zur Abberufung darstellte, da diese Provisionen selbstverständlich nicht dem Verwalter, sondern der Gemeinschaft zustanden. Schließlich wurden die entsprechenden Versicherungsverträge für die Eigentümergemeinschaft abgeschlossen.

Eine Pflichtwidrigkeit ist auch hinsichtlich der gegen die säumige Wohnungseigentümerin eingeleiteten gerichtlichen Schritte zu bejahen. Zwar war diese mit den erforderlichen Wohngeldzahlungen tatsächlich im Rückstand, eine gerichtliche Geltendmachung entgegen dem ausdrücklichen Willen der Eigentümergemeinschaft indes ist nicht möglich. Der Verwalter ist in dieser Hinsicht vielmehr an entsprechende Weisungen der Wohnungseigentümer gebunden.

Ein entsprechender Verstoß war auch in der permanenten Weigerung zu sehen, Wohnungseigentümerversammlungen einzuberufen, so daß über Monate hinweg wichtige Beschlüsse nicht gefaßt werden konnten. Fordert mindestens ein Viertel der Wohnungseigentümer eine entsprechende Einberufung, so hat der Verwalter dem nachzukommen. Hierbei handelt es sich um eine gesetzliche Verpflichtung gemäß § 24 Abs. 2 WEG.

Link zur Entscheidung

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 21.01.1998, 3 Wx 492/97

Fazit:

§ 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG regelt insbesondere die gerichtliche und außergerichtliche Geltendmachung von Ansprüchen. Hiernach ist der Verwalter berechtigt, im Namen aller Wohnungseigentümer und mit Wirkung für diese, Ansprüche gerichtlich und außergerichtlich geltend zu machen, sofern er hierzu durch Beschluß der Wohnungseigentümer ermächtigt ist.

Voraussetzung ist also, daß ein entsprechender Mehrheitsbeschluß der Eigentümergemeinschaft vorliegt. Wird der Verwalter jedoch ohne derartigen Beschluß oder gar entgegen der ausdrücklichen Weisung der Wohnungseigentümer entsprechend tätig, so verletzt er seine aus dem Verwaltervertrag bestehenden Pflichten.