Abberufung des Verwalters (WEMoG) / 1 Jederzeitige Abberufung

Die Abberufung des Verwalters kann nach § 26 Abs. 3 Satz 1 i. V. m. Abs. 5 WEG seit Inkrafttreten des WEMoG nicht mehr auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt werden. Die Wohnungseigentümer können sich also wesentlich leichter vom Verwalter trennen, wenn sie mit seiner Tätigkeit nicht mehr zufrieden sind, das erforderliche Vertrauensverhältnis zumindest nicht mehr in wünschenswertem Maß vorhanden ist, ohne dass es definitiv zerstört sein muss, oder ein anderer Verwalter schlicht preiswerter ist. Der Verwalter kann also letztlich jederzeit und grundlos durch einfachen Mehrheitsbeschluss von seinem Amt abberufen werden.

Von erheblicher Bedeutung ist insoweit, dass die durch das WEMoG geschaffene Neuregelung auch bereits vor seinem Inkrafttreten begründete Bestellungsverhältnisse betrifft.

Praxis-Beispiel

Bestellung vom 1.1.2020 bis 31.12.2023

Der Verwalter wurde mit Wirkung vom 1.1.2020 für 4 Jahre bis zum 31.12.2023 bestellt. Die Abberufung des Verwalters wurde im Bestellungsbeschluss auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt. Trotz dieser Regelung kann der Verwalter seit 1.12.2020 jederzeit auch ohne Vorliegen eines wichtigen Grundes abberufen werden.

Insbesondere in den besonders arbeitsintensiven Anfangszeiten einer Verwaltungsübernahme hat der Verwalter also keine gesicherte Rechtsposition mehr. Zu berücksichtigen ist insoweit der erhebliche Arbeitsanfall bei Übernahme einer neuen Verwaltung in der Anlegung von Eigentümerkonten, der Korrespondenz mit Versorgungsträgen etc.

Verwaltervertrag

Wird der Verwalter von seinem Amt abberufen, endet unmittelbar mit der Verkündung des Abberufungsbeschlusses seine organschaftliche Stellung als Verwalter. Zu beachten ist jedoch, dass sich die schuldrechtlichen Beziehungen zwischen Eigentümergemeinschaft und Verwalter nach dem Verwaltervertrag richten. Soweit also auch die Möglichkeit der jederzeitigen Abberufung gegeben ist, wird zumindest die vertragliche Beziehung zwischen den Parteien nicht unmittelbar beendet. Nach § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG endet der Verwaltervertrag spätestens 6 Monate nach der Abberufung.

Kann der Vertrag mangels Vorliegens eines wichtigen Grundes nicht außerordentlich fristlos gekündigt werden, sind evtl. im Verwaltervertrag enthaltene Kündigungsfristen zu beachten, soweit diese zu einer Beendigung vor Ablauf von 6 Monaten nach der Abberufung führen. Dem Verwalter ist jedenfalls bis zum Ende der Kündigungsfrist das Verwalterhonorar weiterzuzahlen bzw. längstens 6 Monate nach Abberufung. Hierauf hat er sich jedoch gemäß § 615 Satz 2 BGB ersparte Aufwendungen und anderweitigen Verdienst in Höhe von ca. 25 bis 30 % anrechnen zu lassen.^[1] Ist der Verwaltervertrag befristet und kann deshalb nicht ordentlich gekündigt werden, steht dem Verwalter bis spätestens 6 Monate nach der Abberufung das nach § 615 Satz 2 BGB gekürzte Verwalterhonorar zu.

Praxis-Beispiel

Restvergütungsansprüche

Der Verwalter ist bis zum 31.12.2022 bestellt. Der Verwaltervertrag ist mindestens für diesen Zeitraum geschlossen und soll für den Fall der Wiederbestellung weitergelten. Am 20.10.2021 wird der Verwalter von seinem Amt abberufen. Ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung des Verwaltervertrags liegt nicht vor. Er kann nun die auf den Zeitraum November 2021 bis April 2022 entfallende und nach § 615 Satz 2 BGB gekürzte Vergütung geltend machen.

Etwas anderes gilt allerdings dann, wenn die Laufzeit des Verwaltervertrags an den Zeitraum der Bestellung geknüpft ist. Dann endet mit Beschlussfassung über die Abberufung auch das Vertragsverhältnis.

Stimmrecht des Wohnungseigentümer-Verwalters

Bei der Beschlussfassung über die Abberufung und Kündigung des Verwaltervertrags ist der Verwalter, der gleichzeitig Wohnungseigentümer innerhalb der Gemeinschaft ist, nicht gemäß § 25 Abs. 4 WEG vom Stimmrecht ausgeschlossen, sondern hat vielmehr ein entsprechendes Stimmrecht. Dies gilt auch bei gleichzeitiger Entscheidung über die Beendigung des Verwaltervertrags. Anders sieht es jedoch dann aus, wenn ein wichtiger Grund vorliegt und der Verwaltervertrag aus diesem Grund fristlos gekündigt wird. Dann unterliegt der Verwalter, der gleichzeitig Wohnungseigentümer ist, dem Stimmverbot des § 25 Abs. 4 WEG.^[2]

Bestellung eines neuen Verwalters

Bestellen die Wohnungseigentümer einen neuen Verwalter, ohne den im Amt befindlichen Verwalter ausdrücklich vom Amt abzuberufen, soll es sich um eine konkludente Abberufung des bislang im Amt befindlichen Verwalters handeln.^[3] Zwar kann es keine 2 Verwalter geben, allerdings könnte man auch von einer Nichtigkeit des Beschlusses über die Bestellung des neuen Verwalters ausgehen.

[1] Siehe auch Kap. 7.5 (Vergütungs-)Ansprüche des abberufenen Verwalters.

[2] BGH, Beschluss v. 19.9.2002, V ZB 30/02.

[3] LG Düsseldorf, Urteil v. 16.3.2011, 25 S 56/10.