Abberufung des Verwalters (WEMoG) / 6.2 Klage

In seiner Klage sollte sich der Wohnungseigentümer nicht lediglich darauf beschränken, die Abberufung des bisherigen Verwalters herbeizuführen. Zur Vermeidung einer verwalterlosen Zeit sollte er vielmehr auch die Bestellung eines neuen Verwalters durch das Gericht beantragen. Hierbei kann er ein von ihm favorisiertes Unternehmen bereits im Klageantrag benennen. Hilfsweise sollte aber dringend die Auswahl des zu bestellenden Verwalters dem Gericht übertragen werden. Ein Anspruch auf Bestellung eines bestimmten Verwalterunternehmens besteht nämlich nur dann, wenn auch das richterliche Ermessen insoweit auf Null reduziert ist. Dies ist regelmäßig nicht der Fall.

Musterschreiben: Klage eines Wohnungseigentümers auf Abberufung des Verwalters (Klageschrift)

Amtsgericht ______________

– Abteilung für Wohnungseigentumssachen –

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Klage

in der Wohnungseigentumssache

betreffend die Wohnungseigentümergemeinschaft ______________ [vollständige Anschrift]

der Frau ______________ [Name und vollständige Anschrift]

– Klägerin –

Prozessbevollmächtigte/r __________ [Name und vollständige Anschrift]

gegen

die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ________ [vollständige postalische Anschrift], vertreten durch die Verwalterin ________-GmbH, diese wiederum vertreten durch ihren Geschäftsführer, Herrn ___, ______-Straße, ______-Stadt

– Beklagte –

wegen: Verwalterabberufung und Verwalterbestellung

vorläufiger Streitwert: ________ EUR

Hiermit zeige ich – ordnungsmäßige Bevollmächtigung anwaltlich versichernd – die Vertretung der Klägerin an.

Namens und in Vollmacht der Klägerin beantrage ich im Wege der Beschlussersetzung nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG,

Die Firma ______________ [vollständige Anschrift] wird als Verwalterin der Wohnanlage ______________ [vollständige Anschrift] abberufen. Als neue Verwalterin wird die Fa. ______________ [vollständige Anschrift], hilfsweise eine andere vom Gericht auszuwählende natürliche oder juristische Person zum Verwalter bestellt.

Des Weiteren beantrage ich,

die Beklagte bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen durch Versäumnis- oder Anerkenntnisurteil im schriftlichen Verfahren zu verurteilen.

Begründung

I

Die Klägern ist Eigentümerin der in der Wohneigentumsanlage ______________ [vollständige Anschrift] im Erdgeschoss gelegenen und mit der Nr. __ in der Teilungserklärung nebst Aufteilungsplan bezeichneten Wohnung.

Beweis im Fall des Bestreitens: Vorlage des Grundbuchauszugs

Die Firma wurde mit Beschluss zu TOP __ in der Eigentümerversammlung vom ________ zur Verwalterin der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestellt.

Beweis im Fall des Bestreitens: Vorlage der Niederschrift der Eigentümerversammlung vom ________.

[Darstellung des die Abberufung begründenden Sachverhalts]

Da die Durchführung der ordentlichen Wohnungseigentümerversammlung in 4 Wochen anstand, begehrte die Klägerin mit Schreiben vom ________ gegenüber der Verwalterin, mithin der Vertreterin der Beklagten, die Aufnahme des Tagesordnungspunkts über deren Abberufung vom Verwalteramt. Die Verwalterin war diesem Begehren zwar tatsächlich auch nachgekommen, hatte in der Versammlung dann aber einen Antrag zur Geschäftsordnung auf Absetzen des Tagesordnungspunkts zur Abstimmung gestellt, der mehrheitlich angenommen wurde.

Beweis: Versammlungsniederschrift vom ________ als Kopie in – Anlage K 1 –

II

Der auf sofortige Abberufung der Verwalterin aus wichtigem Grund gerichtete Antrag ist gemäß §§ 18 Abs. 2 Nr. 1, 43 Abs. 2 Nr. 4 WEG zulässig und begründet. Insbesondere muss das Gericht die übrigen Wohnungseigentümer nicht erst zur Mitwirkung bei einem in einer Eigentümerversammlung zu fassenden Abberufungsbeschluss verpflichten, sondern kann diesen Beschluss gemäß § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG unmittelbar ersetzen. Die gerichtliche Beschlussersetzung ist auch möglich, weil der Versuch der Klägerin, einen entsprechenden Mehrheitsbeschluss herbeizuführen, gescheitert ist. Nach allem besteht ein Rechtsschutzbedürfnis für die richterliche Entscheidung. Die Begründetheit der Klage ergibt sich aus den Ausführungen zu Abschnitt I.

III

Da in der Wohnungseigentümergemeinschaft ein Verwaltungsbeirat nicht bestellt ist, existiert keine zur Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung befugte Person. Wird die Verwalterin vom Amt abberufen, wird die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums und des gemeinschaftlichen Verwaltungsvermögens angesichts der Größe der Eigentümergemeinschaft nahezu unmöglich. Aus diesem Grund wird die Bestellung des im Klageantrag zu 2. bezeichneten Verwalterunternehmens begehrt, hilfsweise ein durch das Gericht nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG zu bestimmendes Verwalterunternehmen.

Im Vorfeld dieser Klage hat die Klägerin noch zwei weitere Vergleichsangebote anderer Verwalterunternehmen nebst Verwaltervertragsentwürfen eingeholt. Sämtliche Verwaltungsunternehmen sind bereit, die Verwaltung zu übernehmen.

Beweis: Angebot nebst Verwaltervertragsentwurf und Bereitschaftserklärung der Firma ________, der Firma _...