Alexander C. Blankenstein
Mit Verkündung des Abberufungsbeschlusses bzw. der Rechtskraft des Abberufungsurteils verliert der Verwalter seine organschaftliche Stellung. Er ist nicht mehr zur Vertretung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer befugt und auch nicht mehr zur Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung. Ihm stehen keinerlei Befugnisse mehr zu. Wird der Abberufungsbeschluss hingegen rechtskräftig für ungültig erklärt, was allerdings – wenn überhaupt – nur selten der Fall sein wird, gilt der Verwalter als von Anfang an nicht abberufen. Hatten die Wohnungseigentümer zwischenzeitlich einen anderen Verwalter bestellt, ist dessen Bestellung von Anfang an nichtig. Selbstverständlich behält er seinen Vergütungsanspruch, muss also erhaltene Honorare nicht zurückerstatten.
7.1 Pflicht zur Abrechnung
Die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung ist keine Pflicht des Verwalters, sondern eine der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Da der Verwalter insoweit gesetzlich ausdrücklich als Verpflichteter bezeichnet wird, handelt es sich um eine Organpflicht. Die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung entsteht spätestens am 1.1. des Folgejahres; ob sie bereits am 31.12. des abgelaufenen Kalenderjahres entsteht, ist nicht geklärt und umstritten.
Ungeachtet der Beantwortung dieser Frage, ist der Vorverwalter, dessen Amtszeit mit Ablauf des 31.12. endet, just an diesem Tag noch nicht in der Lage, die Abrechnung zu erstellen, da allein die Energieverbrauchskosten noch nicht feststehen. Er ist demnach weder faktisch noch rechtlich in der Lage, die Jahresabrechnung für das abgelaufene Kalenderjahr zu erstellen. Ist er jedenfalls am 1.1. des Folgejahres nicht mehr im Amt, wird überwiegend angenommen, er müsse, ja könne aus Rechtsgründen nicht mehr zur Erstellung der Jahresabrechnung verpflichtet sein, vielmehr treffe diese Pflicht nun den Nachfolgeverwalter.
Ein aus dem Amt scheidender Verwalter kann sich vertraglich verpflichten, die Jahresabrechnung zu erstellen. Eine entsprechende Regelung kann auch in der Gemeinschaftsordnung enthalten sein. Existiert jedoch keine entsprechende Vereinbarung, ist der Nachfolgeverwalter in der Pflicht. Entsprechende Grundsätze gelten auch für die Erstellung des Vermögensberichts.
7.2 Pflicht zur Rechnungslegung
Nach den Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) über das Auftragsverhältnis besteht die Pflicht zur Rechnungslegung gemäß §§ 675, 662, 666 BGB. Da es sich beim Verwaltervertrag um einen entgeltlichen Geschäftsbesorgungsvertrag nach §§ 675, 662 BGB handelt, bedarf es einer Spezialregelung im WEG nicht.
Unabhängig davon, ob die Abberufung des Verwalters im laufenden Jahr oder aber am Ende eines Wirtschafts- bzw. Kalenderjahrs erfolgt, ist der ausscheidende Verwalter zur Rechnungslegung verpflichtet. Als nachwirkende vertragliche Nebenpflicht besteht eine solche Verpflichtung unabhängig von einer Beschlussfassung seitens der Eigentümergemeinschaft. Als verhaltener Anspruch muss die Rechnungslegung jedoch gegenüber dem Verwalter geltend gemacht werden. Es spricht also nichts dagegen, als eine Art "Gedankenstütze" mit der Abberufung des Verwalters und der Kündigung des Verwaltervertrags auch das Verlangen der Wohnungseigentümer nach Rechnungslegung ausdrücklich zu beschließen.
TOP XX: Abberufung des Verwalters, Kündigung des Verwaltervertrags, Pflicht zur Rechnungslegung
Die _____-GmbH wird mit sofortiger Wirkung als Verwalterin abberufen. Der Verwaltervertrag vom ______ wird aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos gekündigt. Die _____-GmbH hat bis zum Zeitpunkt dieser Beschlussfassung gemäß §§ 675, 662, 666 BGB Rechnung zu legen. Die Vertreterin der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter, die Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, Frau _________, wird ermächtigt, die Kündigung namens und im Auftrag der Eigentümergemeinschaft schriftlich gegenüber der Verwalterin auszusprechen und dieser mitzuteilen, dass sie von ihrem Amt abberufen und zur Rechnungslegung verpflichtet wurde.
Abstimmungsergebnis:
Ja-Stimmen: ____
Nein-Stimmen: ____
Enthaltungen: ____
Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:
______________
Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.
Bei der Verpflichtung des ausgeschiedenen Verwalters zur Rechnungslegung handelt es sich um eine sogenannte unvertretbare – also höchstpersönlich zu erbringende – Handlung, die nach der Vorschrift des § 888 ZPO zu vollstrecken ist. Grund: Die Erfüllung der Rechnungslegungspflicht setzt im Allgemeinen Kenntnisse voraus, die nur der Verwalter selbst und nicht auch ein Dritter haben kann. Kommt der ausgeschiedene Verwalter seiner Rechnungslegung...