Eine regelmäßig wiederkehrende Frage an den Verwalter ist auch, wer für Schäden im Sondereigentum aufzukommen hat, wenn deren Ursache eindeutig im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums liegt.
Die meisten Wohnungseigentümer gehen irrig davon aus, dass ein in ihrer Wohnung (Sondereigentum) durch ein undichtes Dach (Gemeinschaftseigentum) hervorgerufener Feuchtigkeitsschaden selbstverständlich auf Kosten der Gemeinschaft instand gesetzt werden muss. Sofern es sich aber nicht um einen Sturmschaden handelt, der über die bestehende Gebäudeversicherung abgewickelt werden kann, hat der einzelne Sondereigentümer den in seiner Wohnung entstandenen Schaden auf eigene Kosten zu beseitigen.
Allein die Tatsache, dass es sich bei dem Dach um gemeinschaftliches Eigentum handelt, begründet keinen Schadensersatzanspruch des Sondereigentümers. Dem Sondereigentümer steht vielmehr ein Anspruch auf Ersatz der Kosten nur dann zu, wenn der Wohnungseigentümergemeinschaft ein Verschulden anzulasten ist. Handelt es sich bei dem Schaden an der Dachfläche um einen sogenannten Zufallsschaden, so trifft die Gemeinschaft kein Verschulden und damit nicht die Pflicht, die Kosten für die Schadensbehebung am Sondereigentum zu tragen. Der betroffene Eigentümer hat folglich die in seiner Wohnung entstandenen Durchfeuchtungsschäden auf eigene Kosten zu beseitigen.
Dieses Beispiel zeigt u. a. deutlich, dass es nicht allein auf die Zuordnung bestimmter Gebäudeteile zum Gemeinschafts- oder Sondereigentum ankommt, sondern darüber hinaus noch andere Bewertungskriterien zur Entscheidung der Kostenverteilung heranzuziehen sind.
Eindringlich warne ich davor, den Versuch zu unternehmen, die z. T. sehr schwierigen Fallkonstellationen so mancher Gemeinschaftsordnung eigenständig zu lösen und gegenüber den Eigentümern verbindliche Erklärungen abzugeben oder danach zu handeln (Abrechnungserstellung). Oft ist es selbst Fachanwälten nicht möglich, die sich widersprechenden Formulierungen einer Gemeinschaftsordnung auf einen gültigen "Nenner" zu bringen. Ob etwas wirksam dem Gemeinschafts- oder Sondereigentum zugeordnet ist und wer hierfür die Kosten zu tragen hat, wird in der Regel erst ein Gerichtsverfahren klären. Diesem sollte ein Verwalter aus Haftungsgründen nicht eigenmächtig vorgreifen.
Auftraggeberin für Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum ist stets die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
Abschließend ist noch auf eine besondere Problematik der Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum sowie der Kostentragung hinzuweisen: Für das Gemeinschaftseigentum kann nur der Verwalter als Auftraggeber auftreten – unabhängig davon, wer letztlich die Kosten einer Maßnahme zu tragen hat.
Wenn z. B. in einer Gemeinschaftsordnung wirksam vereinbart ist, dass der jeweilige Sondereigentümer die Kosten für eine Erhaltungsmaßnahme an den im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Fenster zu übernehmen hat, so darf der Sondereigentümer den entsprechenden Auftrag nicht erteilen. Auftraggeber ist hier vielmehr der Verwalter in Vertretung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Dies dient der Sicherung eventueller Gewährleistungsansprüche und der Wahrung eines einheitlichen Qualitätsstandards. Vorab muss natürlich die Kostenübernahme durch den Sondereigentümer insoweit gesichert sein, dass von dem zur Kostentragung verpflichteten Eigentümer die Auftragssumme auf das Gemeinschaftskonto überwiesen wird.
Das nachfolgende Lexikon soll Ihnen einen schnellen Überblick über die Zuordnung einzelner Gebäudeteile zum Gemeinschafts- oder Sondereigentum geben und damit den Verwaltungsalltag erleichtern. Die Inhalte orientieren sich im Wesentlichen an der herrschenden Literatur- und Rechtsprechung.
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