ABC Sonder- und Gemeinschaftseigentum (WEMoG) / Zusammenfassung

Als Verwalter wird man nahezu täglich mit der Frage konfrontiert, ob ein Gegenstand oder eine bestimmte Einrichtung zum Gemeinschafts- oder zum Sondereigentum gehört. Solche Fragen sind meist nicht schnell und schon gar nicht allgemeinverbindlich zu beantworten, denn die genaue Zuordnung ist häufig eine Frage des Einzelfalls.

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) kann bei der Bewertung des Einzelfalls einen Hinweis geben, hilft aber nicht immer weiter, wie die folgenden Ausführungen zeigen.

Zum gemeinschaftlichen Eigentum (Gemeinschaftseigentum) führt das WEG aus:

"Das Grundstück und das Gebäude, soweit sie nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen", sind gem. § 1 Abs. 5 WEG gemeinschaftliches Eigentum. Ferner gehören gem. § 5 Abs. 2 WEG "Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen", zum gemeinschaftlichen Eigentum, "selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume oder Teile des Grundstücks befinden".

Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums wird in § 5 WEG beschrieben:

"Gegenstand des Sondereigentums sind die gemäß § 3 Absatz 1 Satz 1 bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird."

Meistens – und dies wird häufig übersehen – geht es den betroffenen Wohnungseigentümern nicht um die eigentliche Begriffsbestimmung, d. h. was gehört zum Gemeinschafts- bzw. zum Sondereigentum, sondern vordringlich darum, wer die Kosten zu tragen hat. Aus diesem Grund ist als weiterer Schritt zur Klärung des Einzelfalls ein Blick in die jeweilige Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung unerlässlich.