Alexander C. Blankenstein
2.1 Grundsätze
Abgeschlossenheit bedeutet im weitesten Sinn die Grenze zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum innerhalb der Wohnanlage und des Grundstücks. Nach § 4 Abs. 1 Nr. 1 AVA ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung auszustellen, wenn die Wohnungen und die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume, an denen Sondereigentum begründet werden soll, in sich abgeschlossen sind. Das wiederum ist nach § 5 Abs. 1 AVA dann der Fall, wenn sie baulich vollkommen von fremden Wohnungen und Räumen etwa durch Wände und Decken abgetrennt sind, einen eigenen abschließbaren Zugang unmittelbar vom Freien, von einem Treppenhaus oder einem Vorraum haben. Der Zugang darf dabei nicht über ein anderes Sondereigentum oder ohne dingliche Absicherung über ein Nachbargrundstück führen. Ergänzend regelt § 5 Abs. 2 AVA, dass zu einer abgeschlossenen Wohnung oder zu in sich abgeschlossenen, nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen zusätzliche auch abschließbare Räume außerhalb des jeweiligen Abschlusses gehören können.
Die aktuelle Fassung der AVA wurde im Zuge der Reformierung des Wohnungseigentumsgesetzes durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG)
ausgearbeitet und modifiziert. Entgegen der früheren Rechtslage erfordert die aktuelle Fassung der AVA nicht, dass eine Küche nebst Wasserversorgung, ein Ausguss und ein WC innerhalb der Wohnung liegen müssen, letztlich also eine Wohnnutzung möglich sein muss. Die außer Kraft getretene AVA 1974 hatte in Ziff. 5 A) noch wie folgt angeordnet: "Wasserversorgung, Ausguß und WC müssen innerhalb der Wohnung liegen". Nach den Materialien zur derzeit geltenden AVA sollten mit ihren Änderungen keine solche der Rechtslage verbunden sein. Würde man dem folgen, müsste also nach wie vor eine Wasserversorgung nebst WC in der Wohnung vorhanden sein. Die Rechtslage muss als insoweit ungeklärt angesehen werden, als erste Rechtsprechung die aktuelle Fassung der AVA tatsächlich wörtlich nimmt und keine wohnungsspezifische Ausstattung fordert.
Räume müssen nicht auf einer Etage liegen
Die Räume einer Wohnung oder Teileigentumseinheit müssen dabei nicht auf einer Etage liegen. Wohnungseigentum kann auch an übereinander liegenden Räumen begründet werden, soweit diese durch eine Treppe miteinander verbunden sind. Zusätzliche, zum Sondereigentum gehörende Räume wie Dach- und Kellerräume, die sich außerhalb der Wohnung befinden, müssen verschließbar sein.
Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1. 12.2020 kann das Sondereigentum gemäß § 3 Abs. 2 WEG auch auf Teile des gemeinschaftlichen Grundstücks erstreckt werden. Insoweit ordnet die Bestimmung des § 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG an, dass aus dem Aufteilungsplan die Aufteilung des Gebäudes und des Grundstücks sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Teile des Gebäudes und des Grundstücks ersichtlich sein müssen. Dies ist nach § 4 Abs. 1 Nr. 2 AVA Voraussetzung für die Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung.
Auch ein Innenhof kann zum Sondereigentum einer Sondereigentumseinheit erklärt werden. Voraussetzung hierfür war nach alter Rechtslage, dass er lediglich durch diese Sondereigentumseinheit zugänglich und rundum von Gebäudemauern umgrenzt ist.
Voraussetzung nach neuer Rechtslage in § 3 Abs. 2 WEG ist, dass die Räume, deren Sondereigentum sich auf den Innenhof erstreckt, wirtschaftlich die Hauptsache darstellen.
2.2 Die Abgeschlossenheitsbescheinigung
Voraussetzung für die Eintragung in das Grundbuch ist der Nachweis der Abgeschlossenheit mithilfe der Abgeschlossenheitsbescheinigung. Der Inhalt der Abgeschlossenheitsbescheinigung ergibt sich dabei aus der AVA.
Keine Aussage über baurechtlich zulässige Nutzung
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung trifft nach § 4 Abs. 2 AVA keinerlei Aussagen über eine baurechtlich zulässige Nutzung. Über die zulässige bauliche Nutzung wird ausschließlich im baurechtlichen Genehmigungsverfahren befunden, wonach es insbesondere unzulässig ist, die Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung von Stellplatznachweisen abhängig zu machen.
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist formelle Eintragungsvoraussetzung, ohne deren Vorliegen das Grundbuchamt Sonder- und/oder Teileigentum nicht eintragen darf. Der Nachweis der Abgeschlossenheit erfolgt dabei durch Anheften des Aufteilungsplans an die Teilungserklärung. Der Aufteilungsplan bedarf baubehördlicher Genehmigung. Das Grundbuchamt lehnt die Anlegung der Wohnungseigentumsgrundbücher grundsätzlich ab, wenn es zur Überzeugung kommt, dass das Sondereigentum nicht in sich abgeschlossen ist. Das Grundbuchamt ist bei dieser Beurteilung nicht an die Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde gebunden.
Altbauten
Werden Altbauten in Wohnungseigentum umgewandelt, kann die Abgeschlossenheitsbescheinigung auch dann erteilt werden, wenn Wände und Decken heutigen Anforderungen an Schall- und Wärm...