Abgrenzung des Gemeinschafts- vom Sondereigentum, Übersicht

Kurzbeschreibung

Die Abgrenzung des Sondereigentums vom Gemeinschaftseigentum ist von großer Bedeutung insbesondere hinsichtlich der Kostenverteilung unter den Wohnungseigentümern und der Beschlusskompetenz der Gemeinschaft. Die Übersicht enthält eine Tabelle, die die jeweilige Zuordnung nach Gemeinschafts- und Sondereigentum enthält.

Erfordernis der Abgrenzung

Die Abgrenzung des Gemeinschafts- vom Sondereigentum ist in mehrfacher Hinsicht von großer Bedeutung. Insbesondere richtet sich nach der Zuordnung entweder zum Sonder- oder zum Gemeinschaftseigentum

• die Kostenverteilung (z. B. bei Erhaltungsmaßnahmen),
• die Beschlusskompetenz/Befugnis zur Geltendmachung von Mängelrechten und
• die Qualifizierung einer Maßnahme als bauliche Veränderung.

Übersicht: Abgrenzung des Gemeinschafts- vom Sondereigentum

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Gemeinschaftseigentum	Sondereigentum
A	A
Abdichtung (Isolierschichten, Wärmedämmung, tragende Bauteile etc.), zwingend (BayObLG, Beschluss v. 20.3.1991, BReg 2 Z 8/91, NJW-RR 1991 S. 976; OLG Hamm, Beschluss v. 13.8.1996, 15 W 115/96, ZMR 1997 S. 193; Beschluss v. 3.7.1995, 15 W 93/95, DWE 1995 S. 127; Bärmann/Pick/Merle, 9. Auflage, § 5 Rn. 27)
Abdichtungsanschlüsse
	Abluftanlage, wenn sie im räumlichen Bereich des Sondereigentums installiert und diesem zu dienen bestimmt ist; für außerhalb liegende Bestandteile dieser Anlagen gilt dies aber nicht (AG Hamburg, ZMR 2012 S. 303)
Abdichtungsbahn (OLG Hamm, Beschluss v. 13.8.1996, 15 W 115/96, ZMR 1997 S. 193)
Abflussrohr, Abflussleitung, Abwasserkanal
Abschlusstüren (OLG Düsseldorf, Urteil v. 10.9.1999, 22 U 35/99, NZM 2000 S. 193)
Absperrpfosten (Bärmann/Pick/Mehrle, WEG, 9. Aufl., § 5 Rn. 38)
Absperrventil (Absperrung des Strangs)	Absperrventil (Wohnung), wenn es zur Absperrung wegen Wohngeldrückstands eingebaut wurde (BayObLG, Beschluss v. 16.1.1992, BReg 2 Z 162/91, WuM 1992 S. 207; OLG Hamm, Beschluss v. 11.10.1993, 15 W 79/93, DWE 1994 S. 37)
Abstellplatz inkl. Fahrbahnmarkierung, Unterbau sowie Beton/Asphalt. Achtung: Möglich ist die Vereinbarung von Sondernutzungsrechten und Kostentragungsvereinbarungen
Abwasserhebeanlage (OLG Schleswig, Beschluss v. 29.9.2006, 2 W 108/06, ZMR 2007 S. 726)
Abwasserleitung
Alarmanlage (Haus), wenn sie der Absicherung gemeinschaftlichen Eigentums dient	Alarmanlage (Wohnung), wenn sie nur eine Sondereigentumseinheit sichert und die äußere Gestaltung des Gebäudes nicht berührt (OLG München, Urteil v. 3.7.1979, 5 U 1851/79, MDR 1979 S. 934)
Aluminiumfensterbänke (OLG Frankfurt/M., Urteil v. 23.9.1975, 22 U 255/73, NJW 1975 S. 2297)
	Anstrich innerhalb Sondereigentum
Antennenanlage
Aufzug (OLG Düsseldorf, Urteil v. 25.11.2005, I-22 U 71/05, BauR 2007 S. 1890)
Außenjalousie (KG Berlin, Beschluss v. 19.6.1985, 24 W 4020/84, ZMR 1985 S. 344)	Außenjalousie (a. A. LG Memmingen, Beschluss v. 29.12.1977, 4 T 1048/77, RPfleger 1978 S. 101 für Rollläden)
Außenputz (BayObLG, Beschluss v. 20.3.1991, BReg 2 Z 8/91, NJW-RR 1991 S. 976)
Außenrollladen (Außenjalousie und -rollladen), wenn fester Bestandteil der Fassade (Saarländisches OLG, Beschluss v. 4.10.1996, 5 W 286/95 – 50, 5 W 286/95, ZMR 1997 S. 31)
Außentüren (OLG München, Beschluss v. 31.3.2006, 34 Wx 111/05, ZMR 2006 S. 797)	Außentüren (a. A. OLG Düsseldorf, Beschluss v. 4.1.2002, 3 Wx 293/01, ZWE 2002 S. 279)
B	B
Balkonabdichtung (OLG München, Beschluss v. 30.1.2007, 34Wx 116/06)
	Badewanne innerhalb Sonder- oder Teileigentum
Balkonaußenwände (BGH, Urteil v. 25.1.2001, VII ZR 193/99, NJW-RR 2001 S. 800; OLG Hamburg, Beschluss v. 4.8.2003, 2 Wx 30/03, ZMR 2003 S. 866)
Balkongeländer (OLG München, Beschluss v. 14.11.2005, 34 Wx 105/05, ZMR 2006 S. 302)
Balkonoberflächenbelag (OLG München, Beschluss v. 30.1.2007, 34 Wx 116/06, NZM 2007 S. 369); aber: die oberste begehbare Schicht des Aufbaus kann zu Sondereigentum erklärt werden
	Balkonplatten ohne weitere Funktion (OLG München, Beschluss v. 30.1.2007, 34 Wx 116/06, NZM 2007 S. 369)
Balkontrennwand (OLG Karlsruhe, Beschluss v. 17.2.2006, 11 Wx 74/05, Info M 2006 S. 299)	Balkontrennwand als Sichtschutz (LG Mannheim, Beschluss v. 6.7.2006, 4 T 279/04, Info M 2006 S. 299)
Baum Als dauerhafte Bepflanzung sind Bäume wesentliche Bestandteile des Grundstücks und stehen im gemeinschaftlichen Eigentum	Baum auf einer Grundstücksfläche, die im Sondereigentum steht, gehört dann gemäß § 94 BGB zum Sondereigentum (§ 3 Abs. 2 WEG)
Brandmelder (Rauchwarnmelder) Gemeinschaftseigentum, wenn ihr Einbau vorgeschrieben ist (BGH, Urteil v. 8.2.2013, V ZR 238/11)
	Blumentrog (BayObLG, Beschluss v. 4.6.1998, 2Z BR 170/97, NZM 1998 S. 818)
Briefkastenanlage (OLG Hamm, Beschluss v. 22.12.2005, 15 W 375/04, ZWE 2006 S. 228)
C	C
Carport, bei fester Verbindung mit dem Grundstück (BayObLG, Beschluss v. 6.2.1986, BReg 2 Z 70/85, NJW-RR 1986 S. 761)	Carport kann jetzt auch zum Sondereigentum erklärt werden (§ 3 Abs. 1 WEG)
D	D
Dach (BGH, Urteil v. 25.1.2001, VII ZR 193/99, NJW-RR 2001 S. 800; OLG Düsseldorf, Beschluss v. 11.4.2008, I-3 Wx 254/07, ZMR 2009 S. 53 für Glasdach über Hof...