Leitsatz
Vom Ersatzanspruch des Verwalters oder eines Wohnungseigentümers für Aufwendungen gegenüber Dritten im Zusammenhang mit der laufenden Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ist der Anspruch der Wohnungseigentümer auf Wohngeld zu unterscheiden.
Sachverhalt
Die Wohnungseigentumsanlage besteht aus zwei Wohnungen. Im notariellen Vertrag über die Begründung des Wohneigentums wurde einer der Eigentümer zum Verwalter dieser Anlage bestellt. Für diese Tätigkeit sollte er keine Vergütung erhalten. Im Vertrag wurde weiter eine Kostenteilung für die abzuschließenden Versicherungen aufgenommen. Ansonsten enthält der Vertrag keine Regelung über die Verteilung von Kosten und Lasten.
Nunmehr verlangt der verwaltende Wohnungseigentümer anteiligen Ersatz von Zahlungen, die er aus seinem eigenen Vermögen für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums geleistet hat. Hierbei handelte es sich um Leistungen für Versicherungen, Gaslieferungen, Kaminkehrerkosten, Wasser- und Abwassergebühren. Der Miteigentümer ist demgegenüber der Auffassung, ohne Eigentümerbeschluß über Wirtschaftsplan oder Jahresabrechnung nicht zu irgendwelchen Zahlungen verpflichtet zu sein.
Entscheidung
Ein Trugschluß, wie sich noch herausstellen wird. Der verwaltende Eigentümer hatte jedenfalls gegen den anderen Miteigentümer Anspruch auf anteilige Kostentragung.
Mit der Verwalterbestellung im notariellen Vertrag wurde gleichzeitig ein konkludenter bzw. stillschweigender Verwaltervertrag geschlossen. Da der Eigentümer für seine Tätigkeit kein Entgelt erhalten sollte, handelte es sich bei diesem Vertrag um einen unentgeltlichen Auftrag. Bei diesem Vertragstyp kann jedoch der Beauftragte Ersatz für Aufwendungen verlangen, die er im Zusammenhang mit der Erledigung des übertragenen Geschäfts gemacht hat und nach den Umständen für erforderlich halten durfte. Hieraus ergibt sich also der vertragliche Anspruch des verwaltenden Eigentümers. Dieser kann also von dem Miteigentümer anteiligen Kostenersatz für die Beträge fordern, die er an Versicherungsprämien, Heizmaterial, Wasser- und Abwassergebühren aufgewendet hat. Dieser Anspruch folgt also direkt aus dem Verwaltervertrag. In Erfüllung dieses Vertrages ist der Verwalter bereits nach den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes verpflichtet, Zahlungen und Leistungen zu bewirken, die mit der laufenden Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenhängen. Der geltend gemachte Anspruch hing also nicht von einer vorherigen Beschlußfassung über den Wirtschaftsplan oder die Jahresabrechnung ab.
Hiervon zu unterscheiden ist der Wohngeldanspruch, der sich aus den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes ergibt. Hiernach ist der Verwalter verpflichtet, ein Gemeinschaftskonto für die Wohngelder einzurichten. Weiter gehört es zu seinen Aufgaben, jährlich einen Wirtschaftsplan und eine Jahresabrechnung aufzustellen und hierüber die Wohnungseigentümer beschließen zu lassen. Diese Beschlüsse bilden die Grundlage für Wohngeldforderungen. Soweit die Richter hier betonten, daß dies grundsätzlich auch für eine Gemeinschaft aus nur zwei Wohnungseigentümern gilt, bedeutet dies im Umkehrschluß natürlich, daß dies erst recht bei größeren Wohnungseigentümergemeinschaften gilt.
Man könnte sich nun also auch auf den Standpunkt des die Zahlungen verweigernden Eigentümers stellen und behaupten, der Verwalter habe gegen die ihm obliegenden Pflichten verstoßen, eine Zahlungspflicht bestehe daher nicht. Soweit dieser Ansatz auch nachvollziehbar scheint, berechtigt dies jedoch nicht, die Erfüllung der geltend gemachten Ansprüche zu verweigern. Den anderen Wohnungseigentümern steht in diesem Zusammenhang kein Zurückbehaltungsrecht zu.
Link zur Entscheidung
BayObLG, Beschluss vom 30.10.1997, 2Z BR 83/97
Fazit:
Zentrale Bestimmung im Zusammenhang mit der Verpflichtung zur Zahlung von Wohngeld ist § 16 Abs. 2 WEG. Hiernach ist jeder Wohnungseigentümer gegenüber den anderen Wohnungseigentümern verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, der Instandsetzung, der sonstigen Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechend seinem im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteil zu tragen.
Die tatsächliche Höhe der hiernach insgesamt anteilig zu zahlenden Lasten und Kosten ergibt sich aus der vom Verwalter vorzulegenden Jahresabrechnung.