Entscheidungsstichwort (Thema)
Wohnungseigentumssache: Ansprüche auf Wohngeldzahlungen und Ansprüche auf Aufwendungsersatz des Verwalters gegen andere Miteigentümer
Verfahrensgang
LG Augsburg (Aktenzeichen 7 T 2687/96) |
AG Aichach (Aktenzeichen UR II 11/96) |
Tenor
I. Auf die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers werden der Beschluß des Landgerichts Augsburg vom 5. Mai 1997 und der Beschluß des Amtsgerichts Aichach vom 15. Mai 1996 aufgehoben.
II. Die Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens, an das Landgericht zurückverwiesen.
III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 2 994 DM festgesetzt.
Gründe
I.
Der Antragsteller und der Antragsgegner sind jeweils mit ihren Ehefrauen, den weiteren Beteiligten, die Wohnungseigentümer einer aus zwei Wohnungen bestehenden Anlage. Dem Antragsteller steht zusammen mit seiner Ehefrau ein Miteigentumsanteil von 60/100, dem Antragsgegner und dessen Ehefrau einer von 40/100 zu. In dem notariellen Vertrag über die Begründung des Wohnungseigentums vom 2.4.1992 wurde der Antragsteller auf die Dauer von fünf Jahren zum Verwalter bestellt; für seine Tätigkeit sollte ihm keine Vergütung zustehen. Weiter ist in Abschnitt III E des Vertrags bestimmt, daß die Kosten für die abzuschließenden Versicherungen (Haftpflicht, Brand-, Leitungswasser- und Frostschäden) vom Antragsteller und dessen Ehefrau zu 60 %, von den anderen Eigentümern zu 40 % zu tragen seien; sonst enthält der Vertrag keine Regelung über die Verteilung von Lasten und Kosten.
Der Antragsteller verlangt nunmehr vom Antragsgegner 2 994,57 DM nebst 4 % Zinsen anteiligen Ersatz von Zahlungen, die er nach seinem Vortrag in den Jahren 1994 und 1995 aus seinem eigenen Vermögen für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (Versicherungen, Gaslieferungen, Kaminkehrer, Wasser- und Abwassergebühren) geleistet hat. Dabei sind Zahlungen des Antragsgegners in Höhe von insgesamt 739,64 DM berücksichtigt. Der Antragsteller legt außer bei den Versicherungen einen Verteilungsschlüssel von 1:1 zugrunde; dieser von den Miteigentumsanteilen abweichende Schlüssel sei von den Beteiligten vereinbart, vom Antragsgegner und dessen Ehefrau auch in den vorhergehenden Jahren immer akzeptiert worden.
Der Antragsgegner hat beantragt, das Begehren zurückzuweisen. Ohne Eigentümerbeschluß über Wirtschaftsplan oder Jahresabrechnung sei er zu keinen Zahlungen verpflichtet. Außerdem lege der Antragsteller teilweise einen unrichtigen Verteilungsschlüssel zugrunde; zu keiner Zeit sei vereinbart worden, daß Lasten und Kosten im Verhältnis 1:1 aufgeteilt würden. Schließlich hat der Antragsgegner Gegenforderungen wegen Ausschlusses vom Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums geltend gemacht.
Das Amtsgericht hat den Antrag „in Sachen Eigentümergemeinschaft K.-Straße, vertreten durch den Beteiligten zu 1”, mit Beschluß vom 15.5.1996 abgewiesen; das Landgericht hat die dagegen gerichtete Beschwerde mit Beschluß vom 5.5.1997 unter dem gleichen Rubrum zurückgewiesen. Der Antragsteller hat gegen die Entscheidung im eigenen Namen bzw. im Namen „der im Rubrum aufgeführten WEG” sofortige weitere Beschwerde eingelegt.
II.
Auf das zulässige Rechtsmittel des Antragstellers werden die Entscheidungen der Vorinstanzen aufgehoben und die Sache an das Landgericht zurückverwiesen.
1. Das Landgericht hat ausgeführt:
Der Antrag sei nicht nur, wie das Amtsgericht zutreffend festgestellt habe, unbegründet, sondern schon unzulässig. Anspruchsgrundlage sei allein § 16 Abs. 2 WEG. Es sei kein Raum für einen persönlichen Anspruch des Verwalters aus Auftrag oder Geschäftsführung ohne Auftrag. Der Verwalter habe Ausgaben für die Gemeinschaft aufgrund seiner Stellung getätigt. Wenn er dies aus seinen privaten Mitteln getan habe, stelle es einen Verstoß gegen Abschnitt III G 4 des notariellen Vertrags dar, wonach der Verwalter ein Gemeinschaftskonto einzurichten habe, das von seinem Vermögen zu trennen sei. Es ändere aber nichts an der Rechtsnatur der Aufwendungen. Der Antragsgegner und dessen Ehefrau seien verpflichtet, sich an diesen Kosten zu beteiligen, und zwar entsprechend ihrem Miteigentumsanteil in Höhe von 40 %.
Das Amtsgericht habe aber zutreffend festgestellt, daß jede Wohngeldforderung, ob Vorschuß nach dem Wirtschaftsplan, Sonderumlage oder Nachforderung aus der Jahresabrechnung, erst durch einen Mehrheitsbeschluß der Wohnungseigentümer gemäß § 28 Abs. 5 WEG entstehe. Dies gelte auch in einer Gemeinschaft, die nur aus zwei Parteien bestehe. Diese hätten ausdrücklich Wohnungseigentum begründet und die Geltung des Wohnungseigentumsgesetzes vereinbart. Auch wenn der Verwalter zusammen mit seiner Ehefrau die Mehrheit in einer Eigentümerversammlung habe, handle es sich bei der Forderung nach einer Beschlußfassung nicht um eine „bloße Förmelei”. Ein solcher Beschluß könne nämlich vom Antragsgegner und dessen Ehefrau zur gerichtlichen Überprüfung gestellt werden.
Gemäß § 27 Abs. 2 Nr. 1 WEG und...