Ablehnung der Einführung einer verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung: Eigentümerbeschluss ist nichtig!

Normenkette

§ 23 Abs. 4 WEG, § 3 HeizkostenV

Kommentar

Der Beschluss einer Eigentümerversammlung, durch den die Installation von Wärmemengenerfassungsgeräten und die Einführung einer verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung abgelehnt wird, ist nichtig, wenn er aus Gründen erfolgt, die außerhalb der Regelungsgegenstände des § 3 Satz 2 HeizkostenV liegen (hier: im Hinblick auf die wirtschaftliche Belastung der Wohnungseigentümer mit der Durchführung anderer Sanierungsmaßnahmen).

Nach § 3 S. 1 der HeizkostenV sind deren Vorschriften auf Wohnungseigentum anzuwenden und zwar unabhängig davon, ob durch Vereinbarung oder Beschluss der Wohnungseigentümer abweichende Bestimmungen über die Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser getroffen worden sind. Nach Satz 2 dieser Vorschrift sind die Regelungen des WEG über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Wohnungseigentums nur insoweit anzuwenden, als Entscheidungen über die Anbringung und Auswahl der Ausstattung nach den §§ 4 und 5 der Verordnung sowie über die Verteilung der Kosten und die sonstigen Entscheidungen des Gebäudeeigentümers nach den §§ 6 bis 9b und 11 der Verordnung zu treffen sind.

Bei der Vorschrift des § 3 S. 1 der HeizkostenV handelt es sich um eine Vorschrift zwingenden Rechts, die in das Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer eingreift, um entsprechend der Zielsetzung der Verordnungsgeber den Regelungen über die verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung auch im Bereich des Wohnungseigentums Geltung zu verschaffen. Damit schließt § 3 S. 1 HeizkostenV ausdrücklich abweichende Regelungen des Gemeinschaftsverhältnisses der Wohnungseigentümer auch durch Vereinbarungen (gem. § 10 WEG) aus. Es handelt sich damit zugleich um eine Bestimmung, auf die im Sinne des § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG rechtswirksam nicht verzichtet werden kann. Demgegenüber sieht § 3 S. 2 der HeizkostenV eine Regelungsbefugnis der Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschluss nur für einzelne, enumerativ aufgezählte Regelungstatbestände vor. Dazu gehört u. a. die Entscheidung darüber, ob die Voraussetzungen für eine Ausnahme von der Pflicht zur Einführung der verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung nach § 13 HeizkostenV vorliegen, insbesondere also nach Abs. 1 Nr. 1 Buchst. a) auf die verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung verzichtet werden kann, weil die Erfassung des Wärmeverbrauches oder die Teilung der Kosten des Wärmeverbrauches nicht oder nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten möglich ist.

Link zur Entscheidung

( OLG Hamm, Beschluss vom 12.12.1994, 15 W 327/94)

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