Abmahnung im Mietrecht / 3.2.6 Vertragswidrige Nutzung

Grundsätzlich ist der Mieter zur Nutzung des Mietobjekts nur im Rahmen des mietvertraglichen Zwecks berechtigt.

3.2.6.1 Berufliche, freiberufliche oder gewerbliche Nutzung

Bei einer Nutzung der Wohnung zu beruflichen, freiberuflichen oder gewerblichen Zwecken ist allerdings zu beachten, dass eine berufliche Tätigkeit ohne Außenwirkung durchaus noch unter den Begriff des "Wohnens" fällt und somit ohne Weiteres zulässig ist. Einer Erlaubnis des Vermieters bedarf es also nicht. Erlaubnisfrei ist z. B.

• die Unterrichtsvorbereitung des Lehrers,
• die Telearbeit eines Angestellten,
• die schriftstellerische Tätigkeit eines Autors oder
• der Empfang oder die Bewirtung von Geschäftsfreunden.^[1]

Hieraus ergibt sich spiegelbildlich, dass geschäftliche Aktivitäten freiberuflicher oder gewerblicher Art erlaubnispflichtig sind, die nach außen in Erscheinung treten.^[2] Von einer Außenwirkung kann dann ausgegangen werden, wenn der Mieter die Wohnung als seine Geschäftsadresse angibt und in der Wohnung Kunden empfängt oder Mitarbeiter beschäftigt.^[3] Übt der Mieter eine erlaubnispflichtige Tätigkeit in der Wohnung aus und hat er keinen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis, kann der Vermieter das Mietverhältnis nach entsprechender Abmahnung ordentlich gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB kündigen.^[4]

Musterschreiben: Abmahnung wegen vertragswidriger Nutzung der Wohnung

Herr/Frau/Firma

_______________ (Name des Mieters)

_______________ (Anschrift)

_______________

Mietverhältnis "Baumweg 3, 2. OG links in 40627 Düsseldorf"

Hier: Abmahnung wegen vertragswidriger Nutzung

Sehr geehrte Frau _____ / Sehr geehrter Herr _____,

nach der Bestimmung in § ___ des Mietvertrags vom ___ dient die von Ihnen angemietete Wohnung ausschließlich Wohnzwecken. Wie bereits dem von Ihnen eigenmächtig an der Fassade angebrachten Schild und auch Ihrem Briefkastenschild zu entnehmen ist, betreiben Sie in der Wohnung eine Rechtsanwaltskanzlei. Dies stellt eine Vertragsverletzung dar, die ich nicht dulden werde.

Ich fordere Sie daher auf, bis spätestens _____ die Nutzung Ihrer Wohnung zu freiberuflichen oder gewerblichen Zwecken zu unterlassen und das von Ihnen eigenmächtig an der Hausfassade angebrachte Kanzleischild zu beseitigen. Bei ergebnislosem Fristablauf müssen Sie mit der Erhebung einer Unterlassungsklage oder gar der Kündigung des Mietverhältnisses rechnen.

Mit freundlichen Grüßen

Vermieter

[1] BGH, Beschluss v. 14.7.2009, VIII ZR 165/08, NJW 2009 S. 3157.

[2] BGH, Beschluss v. 10.4.2013, VIII ZR 213/12, NZM 2013 S. 456.

[3] BGH, Beschluss v. 31.7.2013, VIII ZR 149/13, NZM 2013 S. 786; LG Berlin, Urteil v. 6.3.2015, 65 S 366/14, juris.

[4] BGH, , a. a. O.

3.2.6.2 Unberechtigte Untervermietung

Der Mieter ist ohne Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, das Mietobjekt weiterzuvermieten. Hier regelt das Gesetz in § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB sogar einen Grund zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses. Wenn im Mietvertrag nichts ausdrücklich vereinbart ist, ist für die Aufnahme von

• Ehegatten,
• Kindern,
• Lebenspartnern und Verlobten,
• Eltern oder Geschwistern

keine Erlaubnis des Vermieters erforderlich.^[1] Für die Aufnahme des Lebensgefährten ist stets die Erlaubnis des Vermieters erforderlich.^[2]

Airbnb-Vermietungen

Besonders in Großstädten oder auch Tourismusgebieten ist die Versuchung groß, die Mietwohnung für einige Tage oder Wochen Touristen zu überlassen. Gängiges Vermarktungsportal ist hier insbesondere die Online-Plattform airbnb.de. Erfolgt die (Unter-)Vermietung an Touristen ohne Erlaubnis des Vermieters, ist eine außerordentliche fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB nur nach vorheriger Abmahnung möglich. Auch eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB setzt in einem derartigen Fall eine vorangegangene Abmahnung voraus.^[3]

[1] BGH, Urteil v. 5.11.2003, VIII ZR 371/02, NJW 2004 S. 56.

[2] BGH, a. a. O.

[3] LG Amberg, Urteil v. 9.8.2017, 24 S 299/17, juris; LG Berlin, Beschluss v. 23.2.2018, 66 S 243/17, WuM 2018 S. 371; LG Berlin, Beschluss v. 27.7.2016, 67 S 154/16, WuM 2016 S. 559.

3.2.6.3 Überbelegung

Die Überbelegung der Wohnung stellt grundsätzlich einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache dar.^[1] Nach erfolgter Abmahnung kann der Vermieter nach der Bestimmung des § 541 BGB auf Unterlassung klagen. Die außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 BGB ist allerdings nur dann möglich, wenn die Überbelegung erhebliche Auswirkungen auf die Substanz der Wohnung hat oder das Zusammenleben mit der übrigen Hausgemeinschaft erheblich beeinträchtigt ist.^[2] Entsprechende Grundsätze gelten auch hinsichtlich der ordentlichen fristgemäßen Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB.

[1] BGH v. 14.7.1993, VIII ARZ 1/93, NJW 1993 S. 2528.

[2] BVerfG, Urteil v. 18.10.1993, 1 BvR 1335/93, NJW 1994 S. 41; BGH, a. a. O.