Die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter regelt § 573 BGB. Voraussetzung einer ordentlichen Kündigung des Vermieters ist gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB im hier maßgeblichen Bereich, dass der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Zwar sind die zur Kündigung führenden Gründe im Kündigungsschreiben gemäß § 573 Abs. 3 BGB anzugeben. Nach dem Wortlaut von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB muss der Kündigung allerdings keine Abmahnung vorausgehen.[1]
In Rechtsprechung und Literatur wird jedoch überwiegend vertreten, dass Vertragsverletzungen ihr besonderes Gewicht dadurch erhalten, dass sie trotz Abmahnung wiederholt oder fortgesetzt werden. Aus diesem Grund wird eine Abmahnung jedenfalls bei leichteren, nicht dagegen bei gewichtigen Vertragsverstößen als erforderlich angesehen.[2] Bei einer verhaltensbedingten Kündigung wird die leichte Vertragsverletzung erst dann erheblich, wenn der Mieter die Vertragsverletzung trotz Abmahnung wiederholt oder fortsetzt. Unter Berücksichtigung der Bedeutung der gesicherten Wohnsituation für den Mieter und den Möglichkeiten, durch Veränderungen seines Verhaltens eine drohende Kündigung abzuwenden, kann im Fall der ordentlichen Kündigung nichts anderes gelten als im Fall der außerordentlichen Kündigung wegen verhaltensbedingter Vertragsverletzungen im Sinne von § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Dies gilt jedoch nur für leichtere Vertragsverletzungen, da hier der kündigungsrelevante Umstand nicht in der Vertragsverletzung, sondern in der Aufrechterhaltung des Verhaltens liegt. Bei erheblichen Vertragsverletzungen ist eine Abmahnung vor der ordentlichen Kündigung nicht erforderlich.
Abmahnung stets ratsam
Bei schuldhafter, nicht unerheblicher Pflichtverletzung des Mieters kommt der Abmahnung insofern Bedeutung zu, als erst ihre Missachtung durch den Mieter dessen Pflichtverletzung das erforderliche Gewicht verleihen kann, etwa weil vorher nur ein schlichtes Versehen des Mieters vorgelegen hat.[3] Aus diesem Grund ist eine Abmahnung stets auch im Fall der ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses ratsam.
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