Abmahnung im Mietrecht

Zusammenfassung

Überblick

Die Abmahnung ist die "gelbe Karte" des Mietrechts. Sie soll dem Mieter verdeutlichen, dass fortgesetztes Fehlverhalten zum Verlust der Wohnung bzw. des Geschäftsraums führen kann. Die Abmahnung ist also die Vorstufe zur Kündigung. In einigen Fällen ist die Abmahnung Voraussetzung einer Kündigung, in anderen Fällen kann sogleich auch außerordentlich fristlos oder ordentlich gekündigt werden.

1 Grundsätze

1.1 Wesen der Abmahnung

Zunächst einmal dient die Abmahnung dem Schutz des Mieters. Dieser soll vor einer Beendigung des Mietverhältnisses durch Kündigung geschützt werden, indem ihm sein Fehlverhalten vor Augen geführt wird. Ihm wird durch die Abmahnung die Möglichkeit gegeben, sein Verhalten zu ändern. In rechtlicher Hinsicht handelt es sich um eine einseitige und empfangsbedürftige Erklärung. Wie im Arbeitsrecht hat auch die mietrechtliche Abmahnung 2 Funktionen:

1. Dokumentationsfunktion,
2. Warnfunktion.^[1]

[1] BGH, Urteil v. 25.10.2011, VIII ZR 345/10, WuM 2011 S. 676.

1.1.1 Dokumentationsfunktion

Ihre Dokumentationsfunktion erfüllt die Abmahnung, indem sie dem Mieter klar vor Augen führt, welche konkreten Pflichtverletzungen seitens des Vermieters beanstandet werden. Dabei muss die beanstandete Pflichtverletzung so genau bezeichnet werden, dass der Mieter genau weiß, welches Fehlverhalten künftig zu unterlassen ist.^[1] Lediglich allgemeine Beschreibungen wie etwa

• "Hiermit fordere ich Sie auf, künftige Vertragsverletzungen zu unterlassen" oder
• "Hiermit fordere ich Sie auf, sich vertragsgemäß zu verhalten",

genügen nicht.

Dokumentation von Pflichtverstößen

Die Abmahnung kann nur dann ihrer Dokumentationspflicht genügen, wenn ihr die Pflichtverletzungen des Mieters exakt zu entnehmen sind. Der Vermieter sollte demnach Vertragsverstöße seines Mieters möglichst detailliert dokumentieren. Wenn andere Hausbewohner von den Vertragsverletzungen des abzumahnenden Mieters beeinträchtigt sind, sollten auch diese gebeten werden, Entsprechendes zu dokumentieren. Dies gilt insbesondere in dem nicht seltenen Fall, dass der Vermieter nicht im Haus des abzumahnenden Mieters lebt.

[1] BGH, Urteil v. 18.11.1999, III ZR 168/98, NZM 2000 S. 241.

1.1.2 Warnfunktion

Ihre Warnfunktion erfüllt die Abmahnung, indem sie dem Mieter klar vor Augen führt, welche Konsequenzen weitere Pflichtverletzungen haben werden. Für die Wirksamkeit der mietrechtlichen Abmahnung soll dies zwar nicht zwingend erforderlich sein, gleichwohl aber empfiehlt sich der ausdrückliche Hinweis auf weitere Konsequenzen. Im Bereich des Mietrechts spricht man hier von einer "qualifizierten" Abmahnung. Jedenfalls sollte dem Mieter klar und deutlich vor Augen geführt werden, dass bei weiteren Pflichtverletzungen der Bestand des Mietverhältnisses auf dem Spiel steht.

"Teufelskreis" durchbrechen

Gefährlich kann es für den Vermieter werden, wenn er in seiner Abmahnung für den Fall weiterer Vertragsverstöße die Kündigung des Mietverhältnisses in Aussicht stellt, auf weitere Vertragsverstöße aber mehrmals nur mit einer Abmahnung reagiert. Beim Mieter kann dadurch der Eindruck entstehen, der Vermieter würde auf Vertragsverstöße trotz Kündigungsandrohung doch nur mit Abmahnungen reagieren.

Diesen Teufelskreis kann der Vermieter durchbrechen, indem er eine Abmahnung als die "letzte" bezeichnet oder unmissverständlich zum Ausdruck bringt, "letztmals" auf die Konsequenzen weiterer Pflichtverletzungen hinzuweisen. Er muss aber dann im Wiederholungsfall auch tatsächlich die Kündigung des Mietverhältnisses erklären.

Abmahnung schließt Kündigung aus

Hat sich der Vermieter für die Abmahnung entschieden, kann er wegen desselben Vorfalls nicht kündigen. Eine Kündigung, die mit einem vertragswidrigen abgemahnten Verhalten des Mieters begründet wird, ist unwirksam, wenn die Kündigung auf den der Anmahnung zugrunde liegenden (Einzel-)Fall gestützt wird.^[1]

[1] LG Berlin, Urteil v. 22.2.2000, 64 S 418/99.

1.2 Abmahnungsberechtigte

1.2.1 Vermieter

Zur Abmahnung ist in erster Linie der Vermieter berechtigt. Handelt es sich auf Vermieterseite um mehrere Personen (z. B. vermietendes Ehepaar), so muss die Abmahnung von allen Vermietern erklärt werden.^[1]

Erwerber erst mit Eintragung im Grundbuch

Der Erwerber einer Wohnung kann erst dann aus eigenem Recht abmahnen, wenn er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Dies gilt auch dann, wenn nach dem Kaufvertrag die Nutzungen bereits mit der Übergabe übergehen sollen und der Erwerber den Besitz an dem Hausgrundstück erlangt hat.^[2] Allerdings kann der Veräußerer den Erwerber zur Abmahnung ermächtigen.^[3]

[1] LG Heidelberg, Urteil v. 9.6.2000, 5 S 22/00.

[2] LG Berlin, Urteil v. 9.11.1984, 64 S 222/84, GE 1985 S. 95.

[3] Arg. BGH, Urteil v. 19.3.2014, VIII ZR 203/13, NJW 2014 S. 1802.

1.2.2 Bevollmächtigter

1.2.2.1 Verwalter

Der Vermieter kann seinen Verwalter mit der Abmahnung des Mieters beauftragen und hierzu bevollmächtigen. Aus der Abmahnung des Verwalters muss sich eindeutig ergeben, dass diese im Namen des Vermieters erfolgt.

Musterschreiben: Abmahnung des Mieters durch Verwalter

Herr/Frau/Firma

_______________ (Name des Mieters)

_______________ (Anschrift)

_______________

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