Abmahnung, Ruhestörung durch Mieter

Kurzbeschreibung

Der Mieter hat mehrfach während der Ruhezeiten durch verschiedene Lärmbelästigungen den Hausfrieden gestört. Der Vermieter mahnt mit diesem Schreiben das Verhalten des Mieters ab und fordert ihn auf, sich künftig an die Ruhezeiten zu halten.

Vorbemerkung

Vertragsverletzungen aufgrund von Lärmbelästigungen, egal ob sie von Erwachsenen, Kindern oder Hunden ausgehen, müssen stets abgemahnt werden, bevor der Vermieter kündigen kann. Regelmäßig dürfte es hier auch nicht nur mit einer Abmahnung getan sein – ggf. sind sogar 2 bis 3 Abmahnungen erforderlich.

Bei Vertragsverstößen durch Lärm sollte stets eine genaue Dokumentation erfolgen. Wiederholte Lärmbeeinträchtigungen sollten für den Fall einer nachfolgenden Kündigung und ggf. erforderlichen Räumungsklage genauestens nach Art, Dauer, Ausmaß und Zeitpunkt (mit Datum und Uhrzeit) dokumentiert werden.

Ein wichtiger Kündigungsgrund, der zur fristlosen Kündigung berechtigt, liegt bei einer nachhaltigen Störung des Hausfrieden vor gem. § 569 Abs. 2 BGB. Hiefür bedarf es wiederholt auftretende Beeinträchtigungen, die eine schwerwiegende Verletzung des gegenseitigen Rücksichtnahmegebots darstellen.^[1]

[1] LG Köln, Urteil v. 15.4.2016 – 10 S 139/15

Hinweis: Bei Ruhestörung durch Besuch des Mieters

Der Mieter einer Wohnung kann so oft und so viel Besuch empfangen wie er möchte, das Besuchsrecht kann vertraglich nicht beschränkt werden. Da sich das Hausrecht des Mieters auch auf den Zugang zu den Mieträumen erstreckt, kann der Vermieter den Besuchern den Zugang auch dann nicht verbieten, wenn es in der Vergangenheit zu Störungen des Hausfriedens gekommen ist^[1]. Etwas anderes gilt, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass der Besucher die gemeinschaftlichen Hausteile beschädigen oder verunreinigen wird^[2] oder dass der Mieter das Verhalten seiner Besucher kennt, billigt oder sogar provoziert. In letzterem Fall kann dem Mieter das Verhalten als eigenes Verschulden zur Last gelegt werden: Weiß der Mieter nämlich, dass der oder die Besucher Lärm verursachen, durch den andere Bewohner belästigt werden oder Beschädigungen eintreten, muss er auf seinen Besuch einwirken und ihm u. U. den Aufenthalt im Haus verbieten.

Soll der Mieter wegen Ruhestörungen des Besuchs abgemahnt werden, gehen Sie wie folgt vor:

• ersetzen Sie die direkte Anrede Ihres Mieters durch "Ihre Besucher"
• fügen Sie folgenden Halbsatz am Ende des 3. Absatzes hinzu: "..., dem jedes schuldhafte Verhalten seiner Besucher zuzurechnen ist."
• fügen Sie folgenden Halbsatz im letzten Satz des letzten Abschnitts hinzu: "und damit rechnen, dass ich gegenüber Ihren Besuchern im Falle weiterer Verfehlungen ein Hausverbot aussprechen werde."

[1] LG Berlin, Urteil v. 18.3.2013, 65 S 494/12: Besucher hat Vermieter geohrfeigt.

[2] Besucher, Abschn. 1.2 Wer haftet für Schäden, die der Besucher verursacht?

Abmahnung, Ruhestörung durch Mieter

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Herr / Frau / Eheleute

(Name und Anschrift des Mieters)

____________________, den ____________________

Mietverhältnis

Hier: Abmahnung wegen Ruhestörung

Sehr geehrte/r ____________________,

bedauerlicherweise musste festgestellt werden, dass Sie sich in Ihrer Wohnung/auf Ihrem Balkon/im Treppenhaus wiederholt derart laut verhalten haben, dass die Mittags-/Nachtruhe anderer Hausbewohner erheblich gestört war. Nach den mietvertraglichen Vereinbarungen / der Hausordnung sind Sie verpflichtet, solche Ruhezeiten einzuhalten und Lärmbelästigungen anderer Hausbewohner zu vermeiden. Konkret kam es zu folgenden Zeiten zu den nachstehenden Lärmbelästigungen durch Sie:

am _______________ [Datum] von _____ Uhr bis _____ Uhr _______________ [Art des Lärms]

am _______________ [Datum] von _____ Uhr bis _____ Uhr _______________ [Art des Lärms]

am _______________ [Datum] von _____ Uhr bis _____ Uhr _______________ [Art des Lärms]

Hierdurch verstoßen Sie gravierend gegen das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme und damit gegen Ihre Verpflichtungen als Mieter.

Aus diesem Grund werden Sie hiermit aufgefordert, dieses vertragswidrige Verhalten unverzüglich einzustellen und die Ruhezeiten künftig uneingeschränkt einzuhalten.

Kommen Sie dieser Aufforderung nicht nach und stören Sie auch künftig nochmals die einzuhaltenden Ruhezeiten, müssen Sie weitere Konsequenzen für das bestehende Mietverhältnis, insbesondere dessen außerordentliche fristlose Kündigung befürchten. Zudem müssen Sie die gerichtliche Durchsetzung der mir zustehenden Unterlassungsansprüche befürchten.

Mit freundlichem Gruß

Vermieter