Alexander C. Blankenstein
Zusammenfassung
Nach der maßgeblichen Bestimmung des § 640 Abs. 1 Satz 1 BGB ist der Besteller "verpflichtet, das vertragsmäßig hergestellte Werk abzunehmen, sofern nicht nach der Beschaffenheit des Werkes die Abnahme ausgeschlossen ist".
Bei der Abnahme handelt es sich also neben der Werklohnzahlung um eine Hauptpflicht des Vertragspartners des Bauträgers. Unter der Abnahme wird "die körperliche Entgegennahme der Werkleistung, verbunden mit deren Billigung als in der Hauptsache vertragsgemäßer Leistung" verstanden. Nach § 640 Abs. 1 Satz 2 BGB kann die Abnahme bei lediglich unwesentlichen Mängeln nicht verweigert werden.
Im Bereich des Wohnungseigentumsrechts ist entsprechend der grundlegenden Differenzierung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum zwar auch bei der Abnahme zu unterscheiden, ob es um die Abnahme des Gemeinschaftseigentums oder des Sondereigentums geht. Tatsächlich aber spielt diese Differenzierung seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) keine entscheidende Rolle mehr, da auch bezüglich des Gemeinschaftseigentums jeder Erwerber zur Abnahme berechtigt ist und eine Vergemeinschaftung durch Beschluss jedenfalls eindeutig nicht mehr in Betracht kommt. Er kann mit der Abnahme auch einen Vertreter beauftragen.
Für den Bereich der fiktiven Abnahme sind für Werk- und Bauverträge, die seit dem 1.1.2018 abgeschlossen wurden, die Neuregelungen in § 640 Abs. 2 BGB zu beachten. Die Zustandsfeststellung nach § 650g BGB verschafft dem Auftragnehmer bzw. Bauträger für die Fälle Erleichterungen, in denen Besteller bzw. Erwerber die Abnahme verweigern.
1 Wer ist zur Abnahme berechtigt?
1.1 Sondereigentum
Grundsätzlich zu beachten ist zunächst, dass ein Wohnungseigentümer nicht nur Eigentümer seiner Wohnung oder Teileigentumseinheit ist, sondern darüber hinaus auch Miteigentümer des Gemeinschaftseigentums, was über seinen Miteigentumsanteil zum Ausdruck kommt. Diese Doppelstellung ist bedeutsam für die Abnahme von Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Der Wohnungseigentümer ist insoweit allein und ausschließlich zuständig für die Abnahme seines Sondereigentums. Da er auch Miteigentümer des Gemeinschaftseigentums ist, ist der einzelne Wohnungseigentümer ebenfalls zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums berechtigt.
In der Praxis verbreitet, wird zunächst das Sondereigentum abgenommen und später dann das Gemeinschaftseigentum. Derartige Teilabnahmen sind nach § 641 Abs. 1 Satz 2 BGB zulässig. Im Übrigen nimmt jeder einzelne Wohnungserwerber das Sondereigentum unabhängig von den anderen Erwerbern allein ab. Die Abnahme des jeweiligen Sondereigentums bleibt ohne Auswirkungen für oder gegen andere Eigentümer. Im Rahmen der Abnahme des Sondereigentums kann sich der Wohnungseigentümer vertreten lassen und hiermit einen Dritten ermächtigen.
Abnahme von Sondernutzungsflächen
Die Abnahme des Sondereigentums durch den jeweiligen Wohnungseigentümer soll auch für Sondernutzungsflächen gelten, soweit diese fertiggestellt sind. Ohne abweichende Besonderheiten im Einzelfall, erstreckt sich die Abnahme des Sondereigentums auch auf die die Eigentumswohnung umschließenden Außenwände, Fußböden, Decken, den Balkon oder auch die zur Wohnung gehörige Terrasse. Allerdings gilt dies dann nicht, wenn geregelt ist, dass bei Bezugsfertigkeit nur das Sondereigentum bzw. das gesamte Gemeinschaftseigentum nach vollständiger Fertigstellung abzunehmen ist. Dann spricht dies für eine auf das Sondereigentum beschränkte Abnahme bei Bezugsfertigkeit.
1.2 Gemeinschaftseigentum
Hinsichtlich der Abnahme von Gemeinschaftseigentum ist die entscheidende Frage, wer berechtigt ist, die Abnahme zu erklären. Aus Sicht des Bauträgers ist stets eine einheitliche Abnahme vorteilhaft und nicht eine sukzessive seitens der einzelnen Erwerber.
In Beantwortung der Frage, wer das Gemeinschaftseigentum abnimmt, muss man sich vor Augen führen, wer Partei des Bauträgervertrags ist. Dies ist auf der einen Seite der Erwerber der Wohnung und auf der anderen Seite der Bauträger. Der Bauträger ist aus dem Bauträgervertrag gegenüber dem Wohnungserwerber nicht nur zur Herstellung mängelfreien Sondereigentums verpflichtet, sondern auch zur mängelfreien Herstellung des Gemeinschaftseigentums. Auch wenn der Erwerber im Einzelfall nur einen sehr geringen Miteigentumsanteil an der Wohnanlage und somit am Gemeinschaftseigentum hat, hat er dennoch Anspruch auf insgesamt mängelfreies Gemeinschaftseigentum.
Das schiefe Eingangspodest
Die Wohnanlage verfügt über 2 getrennte Eingänge und Treppenhäuser. Das Podest im Zugangsbereich zum rechten Teil der Wohnanlage weist eine deutliche Schieflage auf. Obwohl das Appartement des Erwerbers, das gerade einmal 20/1.000 Miteigentumsanteile repräsentiert, nur durch den linken Gebäudeeingang zu erreichen ist, hat dieser Erwerber Anspruch auf Mängelbeseitigung hinsichtlich des schief errichteten Podestes gegen den Bauträger.