Abrechnung: Anspruch auf Abrechnung

Leitsatz

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat gegen den Verwalter keinen Anspruch auf Abrechnung eines Wirtschaftsjahrs.

Normenkette

§§ 21 Abs. 4, 28 Abs. 3 WEG

Das Problem

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer klagt gegen Verwalter V auf Abrechnung des Wirtschaftsjahres 2009.

Die Entscheidung

1. Ohne Erfolg! Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer könne keine Abrechnung verlangen. Der Anspruch auf Aufstellung der Abrechnung sei Teil des Individualanspruchs jedes Wohnungseigentümers auf eine ordnungsmäßige Verwaltung (§ 21 Abs. 4 WEG). Er könne daher – genauso wie der auf Aufstellung eines Wirtschaftsplans – von jedem einzelnen Wohnungseigentümer gerichtlich geltend gemacht werden.
2. Des Weiteren bestehe der Anspruch auch nicht wegen der im Laufe des erstinstanzlichen Verfahrens vorgelegten Abrechnung, die noch nicht durch Beschluss genehmigt worden sei. Ohne dass es auf die streitige Frage ankäme, welchen Anforderungen im Einzelnen vom Verwalter vorgelegte Abrechnungsentwürfe genügen müssten, hindere die fehlende Beschäftigung der Wohnungseigentümer mit der vorgelegten Abrechnung die Geltendmachung des Anspruchs. Ein Wohnungseigentümer könne keine neue Abrechnung oder eine Berichtigung der vorgelegten Abrechnung verlangen, wenn die den formellen Anforderungen im Wesentlichen genügenden Abrechnungen von den Wohnungseigentümern nicht abgelehnt oder ein die Abrechnung bestätigender Eigentümerbeschluss rechtskräftig für ungültig erklärt worden sei.

Kommentar

Anmerkung

1. Die Entscheidung beschäftigt sich zum einen mit der Frage, wem der Verwalter eine Abrechnung schuldet. Die Münchener Richter entscheiden sich für die Wohnungseigentümer. Ich selbst bin da skeptisch. Sieht man den Verwalter als Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer – so die ganz herrschende, von mir geteilte Meinung –, läge es nahe, dem Verband gegen sein Organ einen Anspruch auf Abrechnung des Verwaltungsmögens zu geben. Richtig ist zwar, dass auch die Wohnungseigentümer diesen Anspruch haben. Dies schließt meines Erachtens einen Anspruch der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer – die zudem die alleinige Vertragspartnerin des Verwalters ist – auf Abrechnung nicht aus. Es wäre schon "krude", wenn nur die Wohnungseigentümer eine Abrechnung verlangen könnten. Denn eigentumsrechtlich muss über diesen fremdes Eigentum abgerechnet werden.
2. Zum anderen ist von der Entscheidung die Frage angesprochen, wann der Verwalter seine Pflicht, abzurechnen, erfüllt hat. Ich selbst meine, der Anspruch, die Aufstellung einer Abrechnung verlangen zu können, ist grundsätzlich erfüllt, wenn eine den formellen Anforderungen im Wesentlichen genügende Abrechnung vorliegt und keine Abrechnungsteile fehlen. Fehler der Abrechnung hindern die Erfüllung nicht, berechtigen aber dazu, Nacherfüllung zu verlangen. Fehlen Teile, z.B. die Einzelabrechnungen, sind diese zu ergänzen – selbst dann, wenn die "Rumpfabrechnung" bestandskräftig ist.

Was ist für den Verwalter wichtig?

Der gegen den Verwalter gerichtete Anspruch auf eine erstmalige Aufstellung verjährt in 3 Jahren. Der Anspruch auf eine Abrechnung selbst kann hingegen nicht verjähren. Der Verwalter muss – ggf. teilweise – neu abrechnen und es muss erneut genehmigt werden, wenn ein Gericht den Genehmigungsbeschluss für (teilweise) ungültig erklärt hat. Der abberufene Verwalter muss die Abrechnung aber erst dann erstellen, wenn ihm die Verwaltungsunterlagen zur Verfügung gestellt werden (AG München v. 29.4.2014, 484 C 32553/12).

Link zur Entscheidung

LG München I, Urteil vom 05.06.2014, 36 S 6718/13