Dr. Wolf-Dietrich Deckert†
Leitsatz
Heiz- und Wasserkosten in der Jahresabrechnung (Heizkosten bei gesonderter Beheizung eines Sondereigentums; Wasser-/Abwasserkostenverteilung bei allein in einem Sondereigentum eingebautem Wasserverbrauchszähler; Betriebsstromkosten als Betriebskosten einer Heizungsanlage gemäß Heizkostenverordnung; Tank-Haftpflichtversicherungs- und Reparaturkosten der Heizungsanlage keine nach Verbrauch i.S. der Heizkostenverordnung umzulegenden Betriebskosten)
Angeblich überteuerte Vergabe eines Sanierungsauftrages
Grundsätzliche Beschlussanfechtungsberechtigung auch nach positiver Stimmabgabe
Hauptsacheerledigung einer Verwalterbestellungsbeschlussanfechtung nach Ablauf der Bestellungszeit (Änderung bisheriger Senatsmeinung)
Grundsätzlich auch Hauptsacheerledigung einer Wirtschaftsplan-Beschlussanfechtung nach überholender Jahresabrechnungsgenehmigung
Normenkette
§ 20a FGG, § 7 Abs. 2HeizKV, § 16 Abs. 2 WEG, § 21 Abs. 5 Nr. 2, 3 WEG
Kommentar
1. In einer kleinen Anlage mit fünf Wohnungen und einer Tiefgarage wurde die Wohnung des Antragstellers nicht wie die übrigen über die zentrale Anlage mit Heizwärme und Warmwasser versorgt, sondern über einen Flüssiggastank, der bereits bei Errichtung der Anlage in sein Sondereigentum eingebaut wurde. Weiterhin wurde u.a. in der Gemeinschaftsordnung die Vereinbarung getroffen, dass die Eigentümer die Betriebskosten des Anwesens entsprechend ihren Anteilen zu tragen hätten, sofern nicht spezielle Meßgeräte bestehen sollten; in diesem Fall hätten die Kosten ausschließlich die jeweiligen Wohnungseigentümer zu tragen.
2. Der Abrechnungsgenehmigungs- und Entlastungsbeschluss hinsichtlich des Abrechnungspostens "Wasser/Abwasser"war für ungültig zu erklären. Insoweit bestand in der Wohnung des Antragstellers ein "spezielles Meßgerät", da dort von Anfang an ein Wasserverbrauchszähler eingebaut war. Somit hat gemäß getroffener Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung der Antragsteller Anspruch darauf, dass sein Wasserverbrauch (einschließlich des auf ihn entfallenden Abwasserteils) ermittelt und ihm gesondert in Rechnung gestellt werde; der Rest der Kosten sei dann nach dem Verhältnis der (restlichen) Miteigentumsanteile umzulegen. Der Senat geht dabei davon aus, dass es sich bei der bereits vom Bauträger eingebauten Wasseruhr nicht um eine "private Zählvorrichtung" handelte, sondern um ein geeichtes Gerät, über das der Wasserverbrauch am Ende des Abrechnungszeitraums hätte abgelesen werden müssen. Bei der vorgenommenen Schätzung könne nicht von nur ganz geringfügiger Betragsauswirkung gesprochen werden, da der Mangel der Abrechnung sämtliche Einzelabrechnungen berühre, so dass der Beschluss zu Gesamtabrechnung und Einzelabrechnungen hinsichtlich dieses Postens für ungültig zu erklären sei. Da auch die Verwaltung somit noch nicht ihrer Pflicht, eine richtige Abrechnung aufzustellen, vollständig nachgekommen sei, könne auch die im Beschluss ausgesprochene Entlastung keinen Bestand haben.
3. Ausgegebene und abgerechnete Reparaturkosten in Höhe von DM 2.286,- mussten auch in die Abrechnung eingestellt werden und zwar ohne Rücksicht darauf, ob sie der Verwalter zu Recht zu Lasten des Gemeinschaftskontos getätigt hat oder nicht. Auch wenn nach weiterer Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung "Kosten der Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums regelmäßig aus der Rücklage finanziert" werden sollen, verbleibt doch der Mehrheit der Eigentümer und dem Verwalter der Ermessensspielraum einer Zahlung vom Gemeinschaftskonto. Auswirkung hätte diese Buchung allenfalls wieder auf die Entlastung des Verwalters (der Entlastungsbeschluss sei ohnehin für ungültig erklärt).
4. Nach bereits ergangener Entscheidung des Senats vom 23. 8. 1990 (NJW-RR 90, 1494) war der Antragsteller mit eigener Flüssiggasheizung in seinem Sondereigentum nicht verpflichtet, diese Anlage einschließlich des Gastanks zu entfernen und die eigene Wohnung an die zentrale Ölheizungs- und Warmwasserbereitungsanlage der Gemeinschaft anzuschließen. Dies hat für die übrigen Eigentümer zur Folge, dass für sie relativ höhere Betriebskosten entstehen, was von diesen allerdings hinzunehmen ist.
Was "Betriebskosten"sind, ergibt sich aus § 7 Abs. 2 der Heizkostenverordnung. Alle anderen mit dem Betrieb der zentralen Heizanlage zusammenhängenden oder durch sie verursachten Kosten muß der Antragsteller aber ebenfalls anteilmäßig mittragen. Somit wurden durch den Verwalter in seiner Abrechnung zu Recht die Kosten der Tank-Haftpflichtversicherung und der Reparaturen an der Heizungsanlage nicht in die Heizkostenabrechnungen eingestellt, sondern im Rahmen der allgemeinen Abrechnung anteilmäßig auf alle Eigentümer (auch den Antragsteller) umgelegt; diese Kosten gehören nämlich nicht zu den Betriebskosten im Sinne des § 7 Abs. 2 HeizkostenV, sondern zu den allgemeinen Kosten gemeinschaftlicher Verwaltung (im Sinne von § 16 Abs. 2 WEG, § 21 Abs. 5 Nr. 2 und Nr. 3 WEG).
Die Kosten des Betriebsstroms der Heizungsanlage sind allerdings gem. § 7 Abs. 2 Heizk...