BayObLG Beschluss vom 10.01.1997 - 2Z BR 35/96

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache: Abrechnung bei gesonderter Beheizung

Verfahrensgang

LG München II (Entscheidung vom 08.02.1996; Aktenzeichen 8 T 4664/94)

AG Garmisch-Partenkirchen (Entscheidung vom 01.07.1994; Aktenzeichen UR II 38/94)

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller gegen den Beschluß des Landgerichts München II vom 8. Februar 1996 wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, daß der Eigentümerbeschluß zu Tagesordnungspunkt 2 der Eigentümerversammlung vom 10. Januar 1994 (Entlastung und Jahresabrechnung) bezüglich des Abrechnungspostens „Wasser/Abwasser” und bezüglich der Entlastung der Verwalterin für ungültig erklärt wird und die Entscheidungen der Vorinstanzen insoweit aufgehoben werden.

II. Die Antragsteller haben samtverbindlich die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen und den Antragsgegnern neun Zehntel von deren in diesem Rechtszug entstandenen außergerichtlichen Kosten zu erstatten.

III. Der Geschäftswert wird für das Rechtsbeschwerdeverfahren und die übrigen Rechtszüge auf jeweils 23 432 DM festgesetzt; Nummer 3 des Beschlusses des Amtsgerichts Garmisch-Partenkirchen vom 1. Juli 1994 und Nummer III des Beschlusses des Landgerichts werden entsprechend abgeändert.

Gründe

I.

Die Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, die aus fünf Wohnungen und einer Tiefgarage besteht. Den Antragstellern stehen insgesamt in Verbindung mit ihrer Wohnung und zwei Tiefgaragenstellplätzen 181/1000 Miteigentumsanteile zu. Ihre Wohnung wird nicht wie die übrigen über die zentrale Anlage mit Heizwärme und Warmwasser versorgt, sondern über einen Flüssiggastank, der bei Errichtung der Wohnanlage eingebaut wurde.

Nach § 5 a der als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragenen Gemeinschaftsordnung (GO) haben die Wohnungseigentümer die Betriebskosten des Anwesens entsprechend ihren Anteilen zu tragen, „sofern nicht spezielle Meßgeräte bestehen”; dann sollen die Kosten ausschließlich den jeweiligen Wohnungseigentümer treffen. Nach § 5 b GO werden die Kosten der Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums regelmäßig aus der Instandhaltungsrücklage gedeckt.

In der Eigentümerversammlung vom 10.1.1994 genehmigten die Wohnungseigentümer gegen die Stimme der Antragsteller die Jahresabrechnung 1992/93 und entlasteten die Verwalterin (Tagesordnungspunkt = TOP 2); zu TOP 3 ermächtigten sie „die Hausverwaltung”, Malerarbeiten zum Betrag von 6 628 DM an die Firma S. zu vergeben und durch Sonderumlage zu finanzieren. Zu TOP 5 genehmigten sie mehrheitlich die weitere Anstellung des Hausmeisters Sch. und dessen bisherige Tätigkeit und Vergütung von 1 800 DM jährlich. Zu TOP 7 wurden die Wohnungseigentümer von der Änderung der Rechtsform der Verwalterin – von Kommanditgesellschaft zu einzelkaufmännischem Unternehmen – unterrichtet; sie bestellten den Geschäftsführer der Komplementär-GmbH der bisherigen Verwalterin zum Verwalter für die Zeit vom 1.1.1994 bis 31.7.1995 und billigten den Abschluß eines Verwaltervertrags mit demselben Inhalt wie bisher; er sieht u.a. eine monatliche Vergütung von 30, später 33 DM zuzüglich Umsatzsteuer je Wohnung vor. Zu TOP 8 billigten die Wohnungseigentümer schließlich den Wirtschaftsplan für 1993/94.

Die Antragsteller haben beantragt, die Beschlüsse zu den genannten Tagesordnungspunkten für ungültig zu erklären. Bei der Jahresabrechnung beanstanden sie vor allem, daß sie mit einem zu hohen Miteigentumsanteil herangezogen, mit einem Teil der Heizkosten belastet worden seien, daß die Wohnflächen vor allem im Zusammenhang mit der Heizkostenabrechnung teilweise falsch berechnet, die Kosten des Betriebsstroms der Heizung viel zu niedrig, die übrigen allgemeinen Stromkosten viel zu hoch geschätzt seien. Sie hätten auch nicht mit Kosten der Tankhaftpflichtversicherung belastet werden dürfen. Weiter seien die Wasser- und Abwasserkosten entgegen § 5 a GO umgelegt worden, obwohl in ihrer Wohnung ein Kaltwassermeßgerät vorhanden sei. Schließlich beanstanden sie, daß die Reparaturkosten entgegen § 5 b GO nicht aus der Instandhaltungsrücklage bestritten worden seien, obwohl diese einen ausreichenden Stand aufweise.

Zu TOP 3 beanstanden die Antragsteller im wesentlichen, daß der Verwalter seiner Behauptung in der Versammlung zuwider keine Vergleichsangebote eingeholt habe; die gar nicht nötigen Arbeiten hätten zumindest wesentlich preiswerter vergeben werden können. Der Hausmeister (TOP 5) sei ungeeignet und viel zu hoch vergütet; mit dem neuen Verwalter (TOP 7) hätte ein neuer Vertrag geschlossen werden müssen. Der Wirtschaftsplan (TOP 8) leide an denselben Mängeln wie die Jahresabrechnung.

Das Amtsgericht hat die Anträge am 1.7.1994 abgewiesen, das Landgericht die gegen diese Entscheidung gerichtete Beschwerde mit Beschluß vom 8.2.1996 zurückgewiesen. Die Antragsteller haben sofortige weitere Beschwerde eingelegt.

II.

Das zulässige Rechtsmittel der Antragsteller hat, was den Antrag auf Ungültigerklärung des Eigentümerb...