Abrechnung über tatsächliche Ausgaben

Leitsatz

• Verfahrenskosten ( § 16 Abs. 5 WEG) gehören als tatsächliche Ausgaben in die Abrechnung

  Ungültigkeit eines Verwalter-Entlastungsbeschlusses bei Entnahme von Sondereigentums-Verwaltungskosten aus gemeinschaftlichen Geldern

Normenkette

§ 16 Abs. 2 und Abs. 5 WEG, § 27 Abs. 1 Nr. 4 und Abs. 4 WEG, § 242 BGB

Kommentar

1. Nach neuer, heute h.R.M. (vgl. BayObLGZ 92, 210; WM 93, 488 und KG Berlin, WM 92, 327) müssen Verfahrenskosten zu Recht als tatsächliche Ausgaben auch in eine Abrechnung aufgenommen werden, obwohl sie keine Gemeinschaftskosten sind. Dies gilt auch für zu Unrecht aus dem Gemeinschaftskonto entnommene Sondereigentumsverwaltungskosten.

2. Die Frage der materiellen Belastungsberechtigung solcher Ausgaben (hier: Kosten der Sondereigentumsverwaltung) ist dagegen allein bei der Entlastung der Verwaltung zu prüfen. Entlastung bedeutet Verzicht auf Schadenersatzforderungen (negatives Schuldanerkenntnis). Insoweit ist nach h.R.M. anzunehmen, dass einem Verwalter keine Entlastung bei Entnahme von Sondereigentumsverwaltungskosten - im Gegensatz zu Verfahrenskosten - erteilt werden kann, da er solche Kosten nicht aus Gemeinschaftsmitteln hätte bestreiten dürfen. In richtiger Auslegung gab es vorliegend keine bestandskräftigen Beschlüsse auf Zustimmung zur Entnahme von Verwaltervergütungen für Sondereigentumsverwaltung aus Gemeinschaftsmitteln. Auch aus der Gemeinschaftsordnung ergab sich vorliegend keine entsprechende Berechtigung; soweit eine Vereinbarungsregelung die nicht getrennte Erhebung von Wohngeld für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums (Mietverwaltung) bestätigen sollte, ist sie im Rahmen einer Inhaltskontrolle ( § 242 BGB, vgl. BayObLG, RPfl. 90, 160 für die Genehmigungsfiktion bei der Abrechnung) als unwirksam anzusehen; sie verstößt nämlich gegen tragende Grundsätze der Vermögensverwaltung in einer Eigentümergemeinschaft; der Verwalter hat die gemeinschaftlichen Gelder zu verwalten ( § 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG) und Gelder der Wohnungseigentümer von seinem Vermögen gesondert zu halten ( § 27 Abs. 4 WEG). Wegen des Gebots der Geldertrennung ist dem Verwalter auch nicht die Befugnis zu übertragen, einerseits Wohngeld aller Eigentümer und andererseits zugleich nichtgetrennt ausgewiesenes Wohngeld einiger Sondereigentümer für die Verwaltung ihres Sondereigentums zusammen auf dem Gemeinschaftskonto zu sammeln und über dieses abzurechnen. Dies führt nämlich zu der auch hier eingetretenen Vermischung von Gemeinschaftsgeld mit dem Geld einiger Sondereigentümer (für die der WEG-Verwalter die Mietverwaltung übernommen hatte); die Verwaltung wäre dann unzulässigerweise in die Lage versetzt, Sondereigentumskosten aus dem Geld der Gesamtgemeinschaft zu bestreiten.

Der Entlastungsbeschluss war deshalb zu Recht als ungültig zu erklären.

Link zur Entscheidung

( OLG Frankfurt am Main, Beschluss vom 26.11.1996, 20 W 286/95)

Zu Gruppe 4: Wohnungseigentumsverwaltung