Entscheidungsstichwort (Thema)
Wohnungseigentumssache: Verfahrenskosten in der Abrechnung sowie Ungültigkeit eines Entlastungsbeschlusses eines Verwalters
Verfahrensgang
AG Seligenstadt (Aktenzeichen II 63/91 WEG) |
LG Darmstadt (Aktenzeichen 5 T 1033/92) |
Tenor
Die weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.
Die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde hat die Beteiligte zu 3. zu tragen; außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.
Wert: 17.415,83 DM.
Gründe
Die zulässige sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 3. ist nicht begründet. Der angefochtene Beschluß, durch den das Landgericht den Eigentümerbeschluß vom 19.4.1991 zu TOP 3 (Entlastung der Verwalterin) für ungültig erklärt hat, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.
Verfahrensrechtlich konnte das Landgericht zur formellen Beteiligung der Antragsgegner der Verwalterin die Information der Miteigentümer über das Verfahren überlassen, weil diese trotz der bei der Anfechtung der Entlastung anzunehmenden Interessenkollision die Wohnungseigentümer vertreten konnte. Ihr ist nämlich unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB in der Gemeinschaftsordnung (§ 30 Nr. 10, 11) Verfahrensvollmacht erteilt worden (vgl. auch Henkes/Niedenführ/Schulze, WEG, 3. Aufl., vor §§ 43 ff. Rn. 57 a; BayObLG WE 90, 138).
In der Sache ist das Landgericht zutreffend davon ausgegangen, daß sich die Rechtsprechung zu den Anforderungen an eine Jahresabrechnung geändert hat. Während früher die Kosten der Sondereigentumsverwaltung und die Verfahrenskosten (§ 16 V WEG) nicht in die Abrechnung aufgenommen werden sollten (so auch der Senat noch in seinem Beschluß 20 W 122/90) vom 11.11.1991; BayObLG NJW-RR 88, 81; 91, 1360; KG ZMR 87, 386; DWE 89, 39), nehmen auch das BayObLG (BayObLGZ 92, 210; WuM 93, 488) und das KG (WuM 92, 327) inzwischen richtigerweise an, daß diese Kosten, obwohl es keine Gemeinschaftskosten sind, alstatsächliche Ausgaben auch in die Abrechnung aufgenommen werden müssen. Insofern hat das Landgericht zutreffend ausgeführt, daß die Verwalterin sich bei der Abrechnung formell korrekt verhalten habe. Die Frage der materiellen Berechtigung dieser Ausgaben, hier die Kosten der Sondereigentumsverwaltung, ist dagegen bei der Entlastung der Verwalterin zu prüfen, der nur die Bedeutung eines Verzichts auf Schadensersatzforderungen (negatives Schuldanerkenntnis) zukommt (BayObLG NJW-RR 88, 81/82). Für die Kosten der Sondereigentumsverwaltung aber haben das BayObLG (BayObLGZ 92, 210) und das KG (WuM 92, 327), denen der Senat folgt, angenommen, daß – im Gegensatz zu den Verfahrenskosten (§ 16 V WEG) – hier dem Verwalter keine Entlastung erteilt werden kann, weil er diese Kosten nicht aus Gemeinschaftsmitteln hätte bestreiten dürfen, auch wenn die Einzelabrechnung dann nur die betroffenen Wohnungseigentümer erfaßt. Es ist rechtlich nicht angreifbar, daß das Landgericht dem gefolgt ist.
Entgegen der Auffassung der Beteiligten zu 3. steht die Beschlußlage der Gemeinschaft (Eigentümerbeschluß vom 3.6.1988 TOP 6; Eigentümerbeschlüsse vom 25.7.1990 TOP 16, 24, 25) dem nicht entgegen. Die Aufhebung der einheitlichen Mietverwaltung (§ 10 der Gemeinchaftsordnung, Eigentümerbeschluß vom 25.7.1990 TOP 24) und die Beschlußfassung vom 25.7.1990 zu TOP 16 über die Verwaltergebühr ab 1.1.1991 beinhalten, wie das Landgericht annehmen durfte, noch nicht die Zustimmung zur Entnahme der Verwalter Vergütung für die Sondereigentumsverwaltung aus Gemeinschaftsmitteln. Die Auslegung von Eigentümerbeschlüssen wie auch der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung – die auch das Rechtsbeschwerdegericht selbst vornehmen kann (Senatsbeschluß 20 W 433/90 vom 12.8.1991; OLG Stuttgart ZMR 91, 273) – ist nämlich wegen der Bindungswirkung für überstimmte Wohnungseigentümer und Rechtsnachfolger (§ 10 III, IV WEG) objektiv nach dem Wortlaut und Sinn vorzunehmen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung ergibt. Subjektive Vorstellungen der abstimmenden Wohnungseigentümer bzw. des teilenden Eigentümers bei der Gemeinschaftsordnung müssen außer Betracht bleiben (Senatsbeschluß 20 W 478/94 vom 15.11.1994; OLG Stuttgart ZMR 91, 273). Insofern kommt es nicht auf den Vortrag der Beteiligten zu 3. an, daß nach einem Hinweis des Landgerichts gemäß § 139 ZPO – der nicht erforderlich war, weil das Landgericht den Vortrag aus dem Schriftsatz der Beteiligten zu 3. vom 25.11.1994 selbständig würdigen konnte – vorgebracht worden wäre, daß die Wohnungseigentümer ihr Einverständnis auch mit der Handhabung der späteren Abrechnung 1990 durch die Verwalterin hätten zum Ausdruck bringen wollen.
Die gegenteilige Annahme des Landgerichts ist daher nicht rechtsfehlerhaft. Im übrigen würden gegen den Eigentümerbeschluß vom 25.7.1990 zu TOP 16, wenn er auch den von der Beteiligten zu 3. angegebenen Inhalt haben würde, nämlich, daß sie ihre Kosten für die Sondereigentumsverwaltung dem Gemeinschaftsvermögen hätte entnehmen dürfen, auch die nachfolgenden Bedenken mit der Folge entgeg...