Normenkette
§ 21 Abs. 1 WEG, § 21 Abs. 3 WEG, § 25 Abs. 2 S. 2 WEG, § 28 WEG, § 1011 BGB
Kommentar
1. Grundsätzlich sind auch in einer Mehrhausanlage alle Eigentümer der betreffenden Gemeinschaft der ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums stimmberechtigt. Eine Ausnahme hiervon besteht allenfalls dann, wenn nur eine abgrenzbare Gruppe von Wohnungseigentümern von einzelnen Maßnahmen betroffen ist, Interessen der übrigen Miteigentümer also in keiner Weise berührt sind; dann ist das Stimmrecht auf diejenigen Beteiligten zu beschränken, die von einer Beschlussangelegenheit betroffen sind. Im vorliegenden Fall muss es bei der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung beim Grundsatz der Abstimmungskompetenz aller Eigentümer verbleiben, da die Abrechnung notwendigerweise Kosten enthält, die das Gemeinschaftseigentum insgesamt betreffen. Somit können bei einer Mehrhausanlage Wohnungseigentümer eines Hauses grundsätzlich auch nicht über eine Jahresabrechnung für dieses Haus allein beschließen (im vorliegenden Fall gab es auch keine ausdrückliche anderslautende Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung). Somit war es auch nicht möglich, innerhalb der Untergemeinschaften getrennt nach Hausteilen über eine Jahresabrechnung abzustimmen (vgl. auch BayObLG, WM 94, 105, auch als obiter dictum OLG Köln, WM 90, 613).
Wurde, wie hier, dennoch über eine einzelne "Haus-Jahresabrechnung" abgestimmt und beschlossen, kann dieser Beschluss der Untergemeinschaft ausnahmsweise dann nicht für ungültig erklärt werden, wenn die Eigentümerbeschlüsse der anderen Untergemeinschaften über "ihre" Jahresabrechnung bestandskräftig geworden sind. Eine neue Beschlussfassung durch alle Wohnungseigentümer über eine einheitliche Jahresabrechnung müsste notwendigerweise die gesamten Kosten der Wohnanlage erfassen; dem steht dann aber die Bestandskraft der Eigentümerbeschlüsse der anderen Untergemeinschaften über die Jahresabrechnung für dasselbe Wirtschaftsjahr entgegen; diese Beschlüsse haben Teile der Gesamtkosten zum Gegenstand.
2. Mehrere Berechtigte eines Eigentums können nach § 25 Abs. 2 S. 2 WEG ihr Stimmrecht nur einheitlich ausüben, so dass sie sich untereinander zu verständigen haben, wie abgestimmt werden soll. Einer der Berechtigten kann von den anderen auch zur Stimmabgabe bevollmächtigt werden. Eine schriftliche Vollmacht kann hier der Versammlungsleiter nur in Zweifelsfällen verlangen. In der Regel ist ein Versammlungsleiter nicht gehalten, bei der Abgabe der Stimme durch einen Mitberechtigten dessen Ermächtigung durch die übrigen zu überprüfen (strittig); ein anderes Ergebnis wäre auch nicht praktikabel. Wenn, wie im vorliegenden Fall, eine vertretungseinschränkende Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung getroffen wurde, des Inhalts, dass sich ein Wohnungseigentümer nur durch den Verwalter, seinen Ehegatten oder einen anderen Wohnungseigentümer der Gemeinschaft aufgrund schriftlicher Vollmacht vertreten lassen könne, werde zwar auch der Fall des gemeinschaftlichen Stimmrechts der Mitberechtigten eines Wohnungseigentums von einer solchen Vereinbarung erfasst. Dieser Fall unterscheide sich aber so wesentlich von dem der Vertretung eines anderen Eigentümers, der nicht an diesem Wohnungseigentum mitberechtigt ist, dass die Bestimmung der Gemeinschaftsordnung hierauf nicht angewendet werden könne. Es lägen auch keine Anhaltspunkte dafür vor, dass diese Vereinbarungsbestimmung auch regeln solle, wie bei einem gemeinschaftlichen Stimmrecht vorgegangen werden solle. Für dieses Ergebnis spreche i.Ü. auch der Rechtsgedanke des § 1011 BGB, wonach ein Miteigentümer kraft Gesetzes ermächtigt sei, die Ansprüche aus dem Eigentum Dritten gegenüber in Ansehung der ganzen Sache geltend zu machen.
3. Ein einzelner Wohnungseigentümer kann einen der Gemeinschaft zustehenden Auskunftsanspruch gegen den Verwalter gerichtlich nur aufgrund eines Eigentümerbeschlusses geltend machen. Hier ging es um einen Antrag, den Verwalter zu verpflichten, einen bestimmten Fehlbetrag aus einer früheren Abrechnung aufzuklären. Dieser Antrag wurde als unzulässig angesehen (vgl. auch BayObLG, WM 90, 369). Abgesehen davon schließen unangefochten gebliebene Entlastungsbeschlüsse früherer Jahre einen Auskunftsanspruch jedenfalls dann aus, wenn durch ihn die Geltendmachung eines Schadenersatzanspruches gegen den Verwalter vorbereitet werden soll (BayObLG, WE 89, 181; BayObLG, Beschluss v. 16. 9. 1993, 2Z BR 55/93; OLG Celle, OLGZ 83, 177/179). Ein Entlastungsbeschluss bedeute nämlich in der Regel ein negatives Schuldanerkenntnis hinsichtlich etwaiger Schadenersatzansprüche aus solchen Verwalterhandlungen, die bei der Beschlussfassung bekannt oder bei zumutbarer Sorgfalt erkennbar waren (vorliegend wurden diese Voraussetzungen als nicht gegeben angesehen).
4. Keine außergerichtliche Kostenerstattung bei Geschäftswertansatz anfangs von 37.700 DM und für die Beschwerdeverfahren von 20.872 DM.
Link zur Entscheidung
( BayObLG, Beschluss vom 31.03.1994, 2Z BR 16/94= BayObLGZ ...
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