Abrechnungszeitraum, Billigung der Jahresabrechnung und Verwalterwechsel

Leitsatz

• Abrechnungszeitraum ist grundsätzlich das Kalenderjahr; vorliegend keine konkludente, abweichende Vereinbarung

  Wird lediglich über Einzelabrechnungen zu Nebenkosten beschlossen, ist nicht von bestandskräftiger Billigung der Jahresabrechnung und auch nicht von stillschweigender Entlastung des Verwalters auszugehen

  Verwalterwechsel und Abrechnungspflichten

Normenkette

§ 23 Abs. 4 WEG, § 28 Abs. 3 WEG, § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG

Kommentar

1. Geht die Wohnungseigentümergemeinschaft davon aus, das Wirtschaftsjahr umfasse jeweils den Zeitraum vom 01.07. eines Jahres bis zum 30.06. des Folgejahres und erstellt der Verwalter entsprechende Abrechnungen, so rechtfertigt dies ohne weitere Anhaltspunkte nicht den Schluss, die Jahresabrechnungen seien nunmehr aufgrund einer allseitigen konkludenten Vereinbarung für diese Zeitspanne und nicht - wie hier in der Teilungserklärung und auch im Gesetz in § 28 Abs.3 WEG geregelt - nach Ablauf des jeweiligen Kalenderjahres aufzustellen.

2. Werden vom Verwalter zur Beschlussfassung über die Jahresabrechnung lediglich Einzelabrechnungen über Nebenkosten vorgelegt und nimmt die Eigentümergemeinschaft diese "Abrechnung" einstimmig an, so kommt dem diesbezüglichen Beschluss bei unterbliebener Anfechtung nicht die Wirkung einer bestandskräftigen Billigung der Jahresabrechnung, geschweige denn einer stillschweigenden Entlastung des Verwalters, zu. Gefordert ist nach h.R.M. Beschlussfassung über eine Gesamtabrechnung, d.h. insbesondere auch eine Aufstellung über die Einnahmen der Gemeinschaft und Angabe der Kontenstände zu Beginn und am Ende eines Abrechnungszeit-raums (vgl. auch BayObLG, NJW-RR 1992, 1169 sowie BayObLG, Beschluss vom 28.10.1998, 2Z BR 116/98); zu den von Rechtsprechung und Lehre entwickelten Grundsätzen vgl. u.a. auch BayObLG, WM 1993, 485; OLG Düsseldorf WM 1991, 619; OLG Hamm, WE 1997, 194, 195 und Bärmann/Pick/Merle, 8.Auflage, § 28 Rn 62 ff).

3. Bei Verwalterwechsel ist der bisherige Verwalter grundsätzlich noch zur Erstellung derjenigen Abrechnungen verpflichtet, die bereits in seiner Amtszeit vor Beendigung seines Mandats fällig geworden sind ( BayObLG, Beschluss vom 13.09.1993, 2Z BR 76/93und Bärmann/Pick/Merle, Rn 59 f). Im vorliegenden Fall war deshalb bereits der neue Verwalter zur letztjährigen Abrechnungserstellung verpflichtet (mangels einer hier nicht gegebenen anderslautenden Vereinbarung). Endete ein Verwaltervertrag unstreitig zum Ende eines Jahres, entstand die Fälligkeit für die Erstellung dieses Jahres erst nach Ablauf, d.h. im nächsten Jahr (hier unter neubestellter Verwaltung). Die dem entgegenstehende Auffassung der Vorinstanz sei insoweit rechtsfehlerhaft.

Überdies hat ein ausscheidender (abberufener) Verwalter nach den § 675 BGB, § 667 BGB alle Verwaltungsunterlagenherauszugeben (vgl. BayObLG, Beschluss vom 13.09.1993, 2Z BR 66/93). Ein berechtigtes Interesse, die betreffenden Unterlagen oder Teile derselben einzubehalten ( § 242 BGB) hat hier der ausgeschiedene Verwalter nach von ihm zeitnah vorzunehmender Erstellung der Jahresabrechnungen nicht.

4. Keine außergerichtliche Kostenerstattung in allen drei Rechtszügen bei Wert des Beschwerdegegenstandes von DM 3.000,-.

Link zur Entscheidung

( OLG Düsseldorf, Beschluss vom 22.12.2000, 3 Wx 378/00 = ZMR 5/2001, 375 = ZWE 3/2001, 114)

Zu Gruppe 4