Abrisskündigung setzt Zweckentfremdungsgenehmigung voraus

1 Leitsatz

Wirksamkeitsvoraussetzung einer Verwertungskündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist, dass die Zweckentfremdungsgenehmigung – anders als die Baugenehmigung – jedenfalls im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung tatsächlich vorgelegen hat. Sie hat, anders als die Baugenehmigung, nach ihrer Zielsetzung mieterschützenden Charakter.

2 Normenkette

§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB

3 Das Problem

Soll ein Wohngebäude abgerissen und durch einen Neubau ersetzt werden, können bestehende Mietverhältnisse grundsätzlich unter den strengen Voraussetzungen des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB gekündigt werden, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wäre und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.

Liegt die Wohnung im Gebiet einer Gemeinde, in der die Zweckentfremdung von Wohnraum (z. B. durch Abbruch oder Umnutzung in Geschäftsraum) der behördlichen Genehmigung bedarf (wie z. B. im Gebiet der Landeshauptstadt München), setzt die Wirksamkeit der Kündigung nach einer älteren Rechtsprechung voraus, dass die Genehmigung zur Zweckentfremdung im Zeitpunkt der Kündigung bereits vorliegt und das Vorliegen der Genehmigung im Kündigungsschreiben erwähnt wird (so OLG Hamburg, RE v. 25.3.1981, 4 U 201/80, NJW 1981 S. 2308).

Dagegen setzt die Wirksamkeit der Kündigung nach neueren Urteilen weder eine baurechtliche Abbruchgenehmigung noch eine Baugenehmigung für den Neubau voraus (BayObLG, RE v. 31.8.1993, RE-Miet 2/93, WuM 1993 S. 660; LG Berlin, Urteil v. 29.8.2011, 67 S 15/09, ZMR 2012 S. 15). Uneinheitlich ist daher die neuere Rechtsprechung zur Frage, ob das Vorliegen einer Zweckentfremdungsgenehmigung weiterhin verlangt werden kann. Dazu vertritt das LG Mannheim die Auffassung, dass die Kündigungsschutzvorschrift des § 573 BGB – eine Vorschrift mit eindeutig mieterschützendem Charakter – ein solches Erfordernis nicht aufstellt und eine Zweckentfremdungsgenehmigung daher nicht erforderlich ist (LG Mannheim, Urteil v. 16.1.2004, 4 S 100/03, WuM 2004 S. 99).

4 Die Entscheidung

Dagegen hat sich das AG München in einem neuen Urteil der alten Rechtsprechung angeschlossen mit der Begründung, dass die Urteile zu Bau- und Abbruchgenehmigungen auf Zweckentfremdungsgenehmigungen nicht übertragbar seien. Da eine Zweckentfremdungsgenehmigung i.d.R. nur unter Auflagen erteilt wird und der Vermieter daher erst nach Bekanntgabe der Auflage letztlich entscheiden kann, ob die Durchführung des Bauvorhabens wirtschaftlich noch sinnvoll ist, erscheint es nach Auffassung des AG München unangemessen, dem Mieter den persönlichen und finanziellen Aufwand der Wohnungssuche und des Umzugs aufzuerlegen – ohne die Gewissheit, dass das geplante Bauvorhaben auch durchgeführt wird. Für die Wirksamkeit der Kündigung soll daher erforderlich sein, dass die Zweckentfremdungsgenehmigung im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung bereits vorliegt. Eine höchstrichterliche Entscheidung zu dieser Frage liegt allerdings noch nicht vor.

5 Entscheidung

AG München, Urteil v. 15.5.2020, 473 C 4290/19, ZMR 2020 S. 968