Absenkungs-Beschluss: Anforderungen / 5 Hinweis

Problemüberblick

Im Fall stellt sich vor allem die Frage, wie man einen Absenkungs-Beschluss fasst, damit er einer ordnungsmäßigen Verwaltung entspricht.

Beschlussfassung

Nach herrschender Meinung soll bei einem Absenkungs-Beschluss ausdrücklich bestimmt werden müssen, dass für den Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügen soll. Überzeugend ist das nicht. Der Beschluss muss nur seinen Gegenstand benennen. Welche Mehrheit er erreichen muss, bestimmt nach einer Auslegung § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG. Dennoch sollten die Verwaltungen aus Gründen der Vorsicht der herrschender Meinung folgen.

Frist zur Stimmabgabe

Das Gesetz schreibt nicht vor, den Wohnungseigentümern für die Stimmabgabe für einen Beschluss, der außerhalb der Versammlung gefasst werden soll, eine Frist zu setzen. Die Fristsetzung ist üblich und wegen § 147 Abs. 2 BGB, wonach der einem Abwesenden gemachte Antrag nur bis zu dem Zeitpunkt angenommen werden kann, in welchem der Antragende den Eingang der Antwort unter regelmäßigen Umständen erwarten darf, sinnvoll. Außerdem muss die Verwaltung wissen, bis wann sie mit dem Eingang von Stimmabgaben rechnen kann. Ohne Fristsetzung droht die Gefahr, zu früh festzustellen, ob die erforderliche Stimmenanzahl erreicht ist.

Was ist für die Verwaltungen besonders wichtig?

Bei einem Absenkungs-Beschluss muss für jedermann wenigstens nach einer Auslegung klar sein, was der Gegenstand des Beschlusses nach § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG sein soll. Im seltenen Einzelfall reicht dazu wie bei § 23 Abs. 2 WEG ein Schlagwort. Besser ist es allerdings stets, im Einzelnen und genau den Gegenstand zu beschreiben. Beispiel:

Formulierung eines Absenkungsbeschlusses

"Über die Frage, ob ___ [Gegenstand genau benennen], soll nach § 23 Absatz 3 Satz 2 WEG außerhalb der Versammlung mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen abgestimmt werden. Eine Beschlussfassung zum jetzigen Zeitpunkt ist untunlich, da ___ [nur aus Gründen der Transparenz]. Der Verwalter wird angewiesen, bis zum ___ einen Beschluss außerhalb der Versammlung zu initiieren [nur aus Gründen der Transparenz]. Jeder Wohnungseigentümer soll ___ Tage Zeit haben, abzustimmen. Mit der Initiative hat der Verwalter folgende Informationen zu geben: ___."