Absenkungsbeschluss: Anforderungen / 5 Hinweis

Problemüberblick

Die Wohnungseigentümer können einen Beschluss fassen, dass einem Beschluss außerhalb der Versammlung nur die Mehrheit der Wohnungseigentümer zustimmen muss (Absenkungsbeschluss). In der Entscheidung geht es darum, wie dieser Beschluss formuliert werden muss.

Möglichkeiten der Beschlussfassung

Angelegenheiten, über welche die Wohnungseigentümer nach dem WEG oder nach einer Vereinbarung durch Beschluss entscheiden können, werden gem. § 23 Abs. 1 Satz 1 WEG durch eine Beschlussfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet (Versammlungsbeschluss). Daneben besteht die Möglichkeit, nach § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG einen Beschluss zu fassen (Beschluss außerhalb der Versammlung).

Einem Beschluss außerhalb der Versammlung müssen nach § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG grundsätzlich alle Wohnungseigentümer zustimmen.

Die Wohnungseigentümer können nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG aber auch beschließen, dass bei einem Beschluss außerhalb der Versammlung für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt (Absenkungsbeschluss). Dieser Absenkungsbeschluss ist in einer Versammlung oder – theoretisch – außerhalb der Versammlung zu fassen. Er bedarf nach § 25 Abs. 1 WEG der Mehrheit der abgegebenen Stimmen, wenn er in einer Versammlung gefasst wird. Wird er außerhalb der Versammlung gefasst, müssen hingegen alle Wohnungseigentümer zustimmen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 WEG). Ein Absenkungsbeschluss muss nach h. M. bei der Einberufung nicht gem. § 23 Abs. 2 WEG bereits "bezeichnet" (= angekündigt) werden (a. A. AG Bonn, Urteil v. 8.12.2021, 211 C 22/21, ZMR 2022 S. 245). Notwendig, aber ausreichend ist also, dass der Gegenstand, auf den der Beschluss nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG abzielt, bereits auf der Tagesordnung stand, und dass über ihn in der Versammlung eigentlich beschlossen werden sollte.

Anforderungen an Absenkungsbeschluss

Ein Absenkungsbeschluss muss einen "einzelnen Gegenstand" betreffen. Es besteht mithin keine Möglichkeit, nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG allgemein zu bestimmen, dass sämtliche Gegenstände künftig nur noch außerhalb der Versammlung mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen beschlossen werden. Ein Absenkungsbeschluss muss – wie jeder Beschluss – "bestimmt" sein. Ferner muss ein Absenkungsbeschluss erkennen lassen, dass für den einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt. Hieran fehlt es im Fall.

Muster: Absenkungsbeschluss

1. Über die Frage, ob ___ [Gegenstand genau benennen], soll nach § 23 Absatz 3 Satz 2 WEG außerhalb der Versammlung mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen abgestimmt werden. Eine Beschlussfassung zum jetzigen Zeitpunkt ist untunlich, da ___ [nur aus Gründen der Transparenz].
2. Der Verwalter wird angewiesen, bis zum ___ einen Beschluss außerhalb der Versammlung zu initiieren [nur aus Gründen der Transparenz]. Jeder Wohnungseigentümer soll ___ Tage Zeit haben, abzustimmen.
3. Mit der Initiative hat der Verwalter folgende Informationen zu geben: ___.