Abtretung von Forderungen als Mietsicherheit

Leitsatz

Die Rechtsfolge des § 551 Abs. 4 BGB (Unwirksamkeit der Vereinbarung einer Kaution von mehr als 3 Monatsmieten) kann nicht dadurch umgangen werden, dass der Mieter an den Vermieter Forderungen gegen einen Dritten in unbeschränkter Höhe abtritt. Eine solche Abtretung ist nur bis zur Höhe von 3 Monatsmieten wirksam; im Übrigen ist sie unwirksam.

(Leitsatz der Redaktion)

Normenkette

BGB § 551

Kommentar

Zwischen A als Vermieter und B als Mieter besteht ein Mietvertrag über eine Wohnung. A mietet seinerseits eine Wohnung von C. In diesem Mietvertrag ist unter § 12 vereinbart, dass der Mieter A eine Kaution in Höhe von 3 Monatsmieten zu zahlen hat. Weiter ist in dem Mietvertrag zwischen A und C unter § 30 Folgendes geregelt: "Anstelle der Hinterlegung einer Kaution tritt der Mieter (A) als Sicherheit für seine Verpflichtungen aus diesem Mietvertrag seine Ansprüche aus dem Mietvertrag mit B an den Vermieter (C) ab."

In der Folgezeit werden die Mietforderungen des A gegen B vom Finanzamt wegen Steuerschulden des A gepfändet. Die Finanzbehörde fordert den Mieter B auf, die Mieten künftig an das Finanzamt zu bezahlen. C vertritt die Ansicht, dass die Mieten aufgrund der in § 30 des Mietvertrags vereinbarten Abtretung ihm zustehen. Aus diesem Grund nimmt er den Mieter B auf Zahlung in Anspruch. B hinterlegt die Mieten bei der Hinterlegungsstelle. Das Gericht hatte zu entscheiden, an wen die Mieten auszuzahlen sind.

Der hinterlegte Betrag steht bis zur Höhe von 3 Monatsmieten aufgrund der Abtretung dem Vermieter C zu. Fraglich ist allein, ob C auch die darüber hinausgehenden Mietzinsen durch Abtretung erworben hat. Die mietvertraglichen Vereinbarungen sind nicht eindeutig. Nach § 12 des Mietvertrags schuldet A lediglich eine Kaution in Höhe von 3 Monatsmieten. Die Abtretungsvereinbarung in § 30 des Mietvertrags enthält dagegen keine Begrenzung. Deshalb kann man die Ansicht vertreten, dass A sämtliche Mietzinsansprüche gegen B an C abgetreten hat.

Das Gericht lässt diese Frage offen. Es führt aus, dass die zulässige Höhe der Kaution bei der Wohnungsmiete 3 Monatsmieten beträgt. Die Vereinbarung einer höheren Kaution verstößt gegen § 551 Abs. 4 BGB und ist unwirksam. Die Rechtsfolge des § 551 Abs. 4 BGB kann nicht dadurch umgangen werden, dass der Mieter ihm gegen einen Dritten zustehende Forderungen (hier: die Mietzinsansprüche gegen B) in voller Höhe abtritt. Eine solche Abtretung ist nur bis zur Höhe von 3 Monatsmieten wirksam; im Übrigen ist sie unwirksam. Hieraus folgt: Soweit die hinterlegten Mieten den Betrag von 3 Monatsmieten überschreiten, stehen sie dem Finanzamt zu.

Link zur Entscheidung

OLG Celle, Urteil v. 17.9.2010, 7 U 62/10, ZMR 2011 S. 379