Änderung der Miteigentumsanteile nach Ausbau von Dachgeschossräumen

Normenkette

§ 3 WEG, § 8 WEG, § 877 BGB, § 18 GBO, § 20 GBO

Kommentar

1. Ist eine Zwischenverfügung des Grundbuchamtes angefochten, kann das Landgericht (LG) nur über das damit geltend gemachte Eintragungshindernis entscheiden, nicht aber über den Eintragungsantrag selbst. Das LG hätte im vorliegenden Fall - hielte es die Zwischenverfügung für unberechtigt - diese lediglich aufheben, nicht aber über den Eintragungsantrag der Rechtsänderungen entscheiden dürfen, da dies dann wieder Sache des Grundbuchamtes sei.

2. Wird die Größe der Miteigentumsanteile sämtlicher Wohnungseigentumsrechte - nach Ausbau von Dachgeschossräumen - ohne Änderung des zugehörigen Sondereigentums verändert, so sind hierzu entsprechende Rechtsänderungs- und Auflassungserklärungen aller Wohnungseigentümer erforderlich und ebenso die Zustimmung der dinglich Berechtigten an den Wohnungseigentumsrechten, deren Miteigentumsanteil kleiner wird, ferner eine Pfandunterstellung seitens der Wohnungseigentümer, deren Miteigentumsanteil sich vergrößert. Eine solche Inhaltsänderung erfordert also entsprechende Auflassungen, wobei § 20 Grundbuchordnung anzuwenden ist. Bei einer solchen Inhaltsänderung müssen nur unmittelbar betroffene Wohnungseigentümer mitwirken, ferner nach dem Grundgedanken der §§ 877 und 876 BGB auch die dinglich Berechtigten.

3. Nicht erforderlich ist es, dass die Auflassungserklärungen erkennen lassen, welchem bestimmten Wohnungseigentum der von einem anderen Wohnungseigentumsrecht abgespaltene Miteigentumsanteil zugeschlagen wird. Es genügt, dass die Verringerung von Miteigentumsanteilen einzelner Wohnungseigentumsrechte insgesamt der Vergrößerung anderer Wohnungseigentumsrechte entspricht und feststeht, in welchem Umfang sich der Miteigentumsanteil jedes einzelnen Wohnungseigentumsrechts verändert (Ergänzung zu BayObLG Z 1958, 263).

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 16.04.1993, 2Z BR 34/93= BayObLG Z 1993 Nr. 40)

zu Gruppe 3: Begründung, Erwerb und Veräußerung; Umwandlung

Anmerkung:

Beim nachträglichen Ausbau von Dachgeschossräumen besteht häufig der Wunsch der Eigentümer, die Miteigentumswertverhältnisse auch in grundbuchmäßiger Form den veränderten Zuständen, d. h. insbesondere der veränderten Wohnflächennutzung anzupassen. Beim Grundbuchvollzug können dann diese formalrechtlichen (grundbuchrechtlichen) Schwierigkeiten entstehen, die im oben entschiedenen Fall angesprochen wurden. Alle Eigentümer müssen hier Rechtsänderungs- und Auflassungserklärungen abgeben, ebenso nachteilig betroffene Pfandgläubiger (bei Anteilsverkleinerungen).

Geht es Eigentümern - wie meist - grundsätzlich bzw. primär nur um entsprechende Wohngeldanpassungen und Veränderungen der Kostenverteilung aufgrund nachträglicher Nutzungsveränderungen, empfehlen sich m. E. allein entsprechende Beschlüsse oder auch Vereinbarungen (möglich auch in grundbuchmäßiger Form) hierzu, ohne dinglich festgeschriebene Wertanteile beschwerlich verändern zu müssen; entbehrlich wären dann auch Zustimmungen dinglich Berechtigter bzw. Pfandunterstellungserklärungen von Eigentümern jeweils in grundbuchmäßiger Form.