Änderung der Rechtsprechung des BGH zur Erwerberhaftung für Wohn(Haus)geld-Einzelabrechnungsrestschulden

Normenkette

§ 16 Abs. 2 WEG, § 28 Abs. 5 WEG

Kommentar

Für Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümer untereinander nach § 16 Abs. 2 WEGhaftet der Erwerber einer Eigentumswohnung auch dann, wenn es sich um Nachforderungen aus Abrechnungen für frühere Jahre handelt, sofern nur der Beschluss der Gemeinschaft, durch den die Nachforderungen begründet wurden ( § 28 Abs. 5 WEG), erst nach dem Eigentumserwerb gefasst worden ist.

Link zur Entscheidung

( BGH, Beschluss vom 21.04.1988, V ZB 10/87)

zu Gruppe 5: Rechte und Pflichten der Miteigentümer

Auszug aus den Gründen mit Anmerkung:

Der nunmehr in Wohnungseigentumssachen zuständige V. Zivilsenat des BGH hat mit dieser - für die Verwalterabrechnungspraxis wichtigen - Entscheidung die Meinung des vorlegenden OLG Karlsruhe (DWE 87, 131) bestätigt und sich gegen die frühere Meinung des VII. Zivilsenats des BGH (vom 27. 6. 1985, BGHZ 95, 118 - allerdings zur Haftung des Erstehers von Wohnungseigentum in der Zwangsversteigerung -) ausgesprochen. Damit ist die Auffassung des VII. Zivilsenats (Rückschluss aus der Außenhaftung auf die Haftung der Wohnungseigentümer untereinander) korrigiert (in Anlehnung an diverse Kritik aus der Literatur).

Nunmehr folgt der BGH der auch diesseits vertretenen Auffassung (ähnlich die seinerzeitige Entscheidung des OLG Stuttgart, MDR 1980, 937 = Die Justiz 1980, 414), dass es für die Frage der Passivlegitimation für Wohngeldrestschulden bei Veräußerungsfällen darauf ankommt, wer im Grundbuch bereits/noch eingetragener Eigentümer zu dem Zeitpunkt ist, zu dem die Wohngeld(rest)forderung fällig wird (ebenso LG Frankfurt, NJW - RR 87, 596). Aus den Modalitäten der Haftung im Außenverhältnis ergeben sich keine Rückschlüsse auf die Ausgestaltung des Ausgleiches im Innenverhältnis der Eigentümer, durch den für jeden Wohnungseigentümer die Verpflichtung begründet wird, die Kosten und Lasten im Sinne des § 16 Abs. 2 WEG zu tragen. Entsprechende Beitragspflichten für Vergangenheit und Zukunft werden erst durch Beschluss der Eigentümer konkretisiert. Die Sondervorschriften des WEG ( §§ 10 ff. § 16 i.V.m. § 28 WEG) gehen insoweit der Ausgleichshilfsregel für das Innenverhältnis der Eigentümer nach § 426 Abs. 1 BGB vor. Im Wohnungseigentumsrecht wird auch nicht eine jede einzelne Verwaltungsschuld sogleich auf einzelne Eigentümer umgelegt. Hier existiert vielmehr das anpassungsfähigere Instrumentarium von Vorschuss- und Nachschussforderungen nach der Vorschrift über den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung ( § 28 WEG). Eine Verpflichtung im Innenverhältnis der Eigentümer wird also erst durch Beschluss der Gemeinschaft begründet; daraus folgt zugleich, dass ein solcher Beschluss Verbindlichkeiten nur für die zur Beschlussfassung berufenen Wohnungseigentümer, nicht aber für deren Rechtsvorgänger begründen kann, da andernfalls ein insoweit unzulässiger Gesamtakt zu Lasten Dritter vorliegen würde. Die Verpflichtung der aktuellen Eigentümer im Zeitpunkt der Beschlussfassung folgt unmittelbar aus § 16 Abs. 2 WEG. Eine Korrektur dieser im Gesetz vorgezeichneten Verteilung gemeinschaftlicher Kosten und Lasten im Wege richterlicher Rechtsfortbildung ist nicht notwendig. I. ü. ist es einem rechtsgeschäftlichen Erwerber freigestell, im Vertragsverhältnis zu seinem Veräußerer eine günstigere Regelung zu vereinbaren. Sollte eine Gemeinschaft eine Beschlussfassung über eine Jahresabrechnung verzögern, um sich einen neuen, vielleicht finanzkräftigeren Schuldner zu verschaffen, könnte ggf. der Einwand des Rechtsmissbrauchs geltend gemacht werden.

Wie zu entscheiden gewesen wäre, wenn der Beschluss über die Jahresabrechnung mit Einzelabrechnungen noch vor dem Eigentumserwerb gefasst worden wäre, die Beitragsleistungen aber erst für einen späteren Zeitpunkt fällig gestellt worden wären, musste vorliegend nicht entschieden werden. Zu dieser offengebliebenen Frage würde ich meinen, dass stets mit einer Beschlussfassung auch über Einzelabrechnungen sich daraus ergebende Restschulden grds. sofort, d. h. mit der Beschlussfassung fällig werden, also einer eigenen Fälligstellung durch separates Zahlungsaufforderungsschreiben unter Fristsetzung nicht bedürfen.

Zumindest ausdrücklich nicht mitentschieden werden musste die weitere Frage, ob ein Veräußerer nicht doch auf jeden Fall ausschließlich allein für etwa bis zum Besitz-, Lasten- und Nutzungsübergang schuldig gebliebenen Wohngeldvorauszahlungsraten zu haften hat [vgl. hierzu heute die Grundsatzentscheidung des BGH, Entscheidung vom 30.11.1995, V ZB 16/95zur sog. Abrechnungsspitze], die ja ebenfalls in einer saldierten Jahres-Einzelabrechnungsrestschuld summenmäßig miterfasst sind. Insoweit ist m. E. (ebenso Hauger in FS für Bärmann u. Weitnauer, S. 77 ff.) eine alleinige Veräußererhaftung zu bejahen, da jedes andere Ergebnis eine Haftung eines Erwerbers für Rückstände eines Veräußerers bedeuten würde, die von der bisher h.R.M. abgelehnt wird. Der BGH scheint diese Rechtsansicht auch zu bestätigen mit dem Satz aus der Begründung: "...