Änderung des Aufzugskosten-Verteilungsschlüssels (über vereinbarte Öffnungsklausel) nach tatsächlicher (nicht rechtlicher) Unterteilung einer Wohnung und Vermietung an nunmehr 2 Mieter

Normenkette

§ 16 Abs. 2 WEG

Kommentar

1. Ein Eigentümer hatte seine 106 qm große Wohnung in eine 1-Zimmer- und eine 2-Zimmer-Wohnung aufgeteilt und beide Wohnungen an verschiedene Mieter vermietet. Zum Kostenverteilungsschlüssel war in der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung Aufteilung grundsätzlich nach Miteigentumsquoten vereinbart, wobei jedoch ebenfalls ausdrücklich Abweichung mit einer Mehrheit von 2/3 der abgegebenen Stimmen mitvereinbart war (sog. Öffnungsklausel). 1989 beschlossen die Eigentümer mit 2/3 Mehrheit die Änderung des Aufzugskosten-Verteilungsschlüssels und Teilung nach den hier vorhandenen "12 Wohneinheiten". 1999 wurde dann erneut mit 2/3-Mehrheit beschlossen, die Aufzugskosten in Zukunft auf 13 Abrechnungseinheiten zu verteilen.

Der Anfechtungsantrag des Eigentümers mit den tatsächlich unterteilten Wohnungen wurde in allen Instanzen zurückgewiesen.

2. Der erforderliche Beschwerdewert von 750,- Euro ( § 45 Abs. 1 WEG i.d.F. von Art. 7 Abs. 8 des Gesetzes vom 27.06.2000, BGBl. I S. 897) war überschritten, da die neuerlich beschlossene Änderung zur Aufzugskostenverteilung auch für die Zukunft gelten sollte und dadurch die wirtschaftliche Belastung des Antragstellers durch den angefochtenen Beschluss erheblich höher lag als 750,- Euro.

3. Nicht mehr entscheidend war auch im vorliegenden Fall, dass weder vom AG noch LG eine Eigentümerliste angefordert wurde (mit Aktualität zum Zeitpunkt der Antragstellung). Grundsätzlich sind jedoch in solchen Beschlussanfechtungsverfahren alle Wohnungseigentümer namentlich zu bezeichnen oder in eine vorzulegende Liste bekannt zu machen, da eine Eigentümergemeinschaft keine eigene Rechtspersönlichkeit besitzt und als solche weder klagen noch verklagt werden kann (Staudinger/Kreuzer, § 10 Rn 14 m.w.N.).

4. Aufgrund der hier mitvereinbarten Öffnungsklausel (vgl. BGH, NJW 2000, 3500) konnte der Kostenverteilungsschlüssel hier mit qualifizierter 2/3-Mehrheit auch zweimal geändert werden. Auch der zuletzt gefasste Beschluss entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn hier Aufzugskosten nunmehr auf "13 Abrechnungseinheiten" zu verteilen sind. Unerheblich ist insoweit der Umstand, dass rechtlich lediglich nach wie vor 12 Wohnungen vorhanden sind; es widerspricht hier grundsätzlich nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, beim Kostenverteilungsschlüssel nicht auf rechtliche, sondern auf tatsächliche Gegebenheiten abzustellen. Der Beschluss hinsichtlich der Aufzugskosten knüpft auch an den tatsächlichen Umstand an, dass die eine Wohneinheit des Antragstellers an zwei verschiedene Mieter vermietet wurde, wobei wohl auch die Aufzugskosten dann an 2 Mieter umgelegt werden könnten.

5. Auch außergerichtliche Kostenerstattung des in allen 3 Instanzen unterlegenen Antragstellers im Rechtsbeschwerdeverfahren bei Geschäftswert dieser Instanz von DM 2.000,-

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 04.04.2001, 2Z BR 11/01).

Zu Gruppe 5: Rechte und Pflichten der Miteigentümer

Anmerkung

Dass bei nachträglicher Unterteilung eines Wohnungseigentums und den Folgeüberlegungen zu geänderter Kostenverteilung offensichtlich nunmehr auf die tatsächliche, wirtschaftliche Situation und nicht mehr den rechtlichen Vollzug einer solchen Unterteilung (im Grundbuch) abgestellt wird, überrascht zumindest mich, da mir Entscheidungen der Vergangenheit z.B. hinsichtlich der Verwaltervergütung in solchen Unterteilungsfällen (bei Verteilung nach Einheiten) in Erinnerung sind, wonach "streng" auf den rechtlichen Vollzug der Unterteilung im Grundbuch abgestellt wurde; einzuräumen ist aber, dass in früheren Entscheidungen offensichtlich keine Öffnungsklausel mit der Möglichkeit qualifizierter Mehrheitsbeschlüsse vereinbart war. Allerdings wird wohl auch zur Verwalterhonorierung ggf. in Zukunft generell zu überlegen sein, ob nicht auch bei dieser umlegbaren Kostenposition und auch bei anderen Kosten auf tatsächliche Nutzungssituationen und nur wirtschaftliche Unterteilungen von Wohnungseigentum abgestellt werden kann (analog dann evtl. auch bei Zusammenlegung von Wohnungen ohne erfolgte neuerliche Abgeschlossenheit und formell-rechtlichem Vollzug im Grundbuch).