Änderung einer Gebrauchsvereinbarung

Leitsatz

Ein Wohnungseigentümer kann nicht verlangen, dass die Widmung eines Raums verändert wird.

Normenkette

§§ 10 Abs. 2 Satz 3, 15 Abs. 3 WEG

Das Problem

1. Wohnungseigentümer W und ihr Ehemann gebrauchen in einem in der Gemeinschaftsordnung als "Trockenraum" bezeichneten, zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörenden Kellerraum ein dort von ihnen aufgestelltes Fitnessgerät. Vom angrenzenden Kellerraum haben K und ihr Ehemann ein Stromkabel in den Trockenraum gelegt, um dort ein Radio zu betreiben.
2. K's Antrag, den Trocken- als "Fitnessraum" und das Verlängerungskabel zum Fitnessraum weiterhin nutzen zu dürfen, lehnen die Wohnungseigentümer mehrheitlich ab. Gegen diesen Beschluss geht K vor. Zugleich sollen die anderen Wohnungseigentümer verpflichtet werden, ihr zu erlauben, den Trockenraum weiterhin als Fitnessraum zu gebrauchen. Sie trägt vor, der Trockenraum diene seit geraumer Zeit nicht mehr seiner ursprünglich vorgesehenen Funktion. Es habe auch keine Beschwerden über Störungen im Rahmen der Nutzung des Fitnessgeräts gegeben. Sie habe einen Anspruch auf Gebrauchsregelung. Sie und ihr Ehemann hätten auch keine andere Möglichkeit, als das Fitnessgerät in diesem Raum aufzustellen. Auf tägliches Training seien sie aus gesundheitlichen Gründen angewiesen.

Entscheidung

Die Klage hat keinen Erfolg. K habe keinen Anspruch auf Zustimmung zu der von ihr begehrten Nutzung oder auf eine Änderung der vereinbarten Gebrauchsregelung. Nach § 15 Abs. 3 WEG stelle es keinen ordnungsmäßigen Gebrauch dar, in zum Trocknen von Wäsche bestimmten Gemeinschaftsräumen Fitness zu betreiben. K könne nicht verlangen, einen nach der Gemeinschaftsordnung für alle gewährleisteten Gebrauch einzuschränken. Dabei spiele ihre persönliche Situation keine Rolle.

Kommentar

Anmerkung:

Durch eine Vereinbarung kann ein Raum für einen bestimmten Gebrauch gewidmet werden. So war es hier nach dem mitgeteilten Sachverhalt. Die "Widmung" kann nur durch eine anderslautende Vereinbarung wieder aufgehoben werden. Ziehen insoweit nicht alle Wohnungseigentümer "an einem Strang", kann nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG eine Änderung der geltenden Gebrauchsvereinbarung verlangt werden, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint. Diese Voraussetzungen – die das Amtsgericht Bremen nicht erwähnt – lagen sicher nicht vor. Es mag zwar bedauerlich sein, dass K in ihren eigenen 4 Wänden kein Sportgerät aufstellen kann. Unbillig, ihr ein Sportgerät im Firnessraum zu verbieten bzw. ihr dazu nötige bauliche Veränderungen zu gewähren, ist es aber nicht.

Was ist für den Verwalter wichtig?

Der Fall behandelt einen typischen, eigentlich gar nicht rechtlichen Konflikt. Es dürfte stimmen, dass der Trockenraum als solcher nicht mehr gebraucht wurde und K dürfte im Grunde mit ihrem Sport auch nicht gestört haben. Formal befand sie sich aber im Unrecht. In einem solchen Konflikt kann der Verwalter – verhält er sich falsch – schnell der "Verlierer" sein. Er sollte darauf achten, nicht zur Zielscheibe des Ärgers der einen oder anderen Seite zu werden. Der Verwalter sollte daher strikte Neutralität wahren und K zwar darauf hinweisen, dass ihr Gebrauch unzulässig ist. Was gegen K zu unternehmen ist, müssen aber allein die Wohnungseigentümer bestimmen. Nur an ihnen ist es, Maßnahmen zu ergreifen. Diesen Prozess kann und sollte der Verwalter als "Konfliktmanager" nur moderieren. Ein Ausgleich könnte zum Beispiel darin liegen, dass K den Trockenraum von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer anmietet. Dann hat sie ihren "Fitnessraum" und alle haben etwas mehr Geld. Ein solcher Kompromiss kann aber nie das Ergebnis eines Urteils sein. Dieses zu vermeiden und Frieden in der Wohnungseigentumsanlage zu schaffen, kann auch Aufgabe des professionell handelnden Verwalters sein.

Link zur Entscheidung

AG Bremen, Urteil vom 16.10.2013, 28 C 46/13