Änderungspflicht hinsichtlich planabweichend zu groß gebauter Sondereigentums-Garage (als Anbau zur Hauswand)

Normenkette

§ 4 WEG, § 22 WEG, § 1004 Abs. 1 BGB

Kommentar

1. In bereits entstandener Wohnungseigentumsgemeinschaft errichtete ein Eigentümer seine Garage, allerdings unter Überschreitung der im Aufteilungsplan vorgesehenen Maße hinsichtlich Länge und Höhe (in der Länge um 3,50 m und in der Höhe um etwa einen halben Meter). Ein weiterer sich hierdurch beeinträchtigt fühlender Miteigentümer forderte Rückbau auf die vereinbarten Maße der Garage und zusätzlich Bau einer zum Wohngebäude gelegenen Innenwand der Garage zum Schutz der Fassadenwand.

2. Der Anspruch wurde in III. Instanz hinsichtlich des Längenrückbaus und der Verpflichtung zum Einziehen einer Innenwand als begründet erachtet, hinsichtlich eines Rückbaus der Höhe nach jedoch verneint.

3. Anspruch auf Beseitigung der errichteten Garage gem. § 1004 Abs. 1 BGB stand auch dem Antragsteller als Rechtsnachfolger zu, da jedenfalls er nicht der Errichtung der Garage mit den vereinbarungswidrigen Ausmaßen zugestimmt hätte. Ob sein Rechtsvorgänger diesem Garagen-"Übermaßbau" zugestimmt hätte, könne dahinstehen, da ihm selbst eine formlose Zustimmung des Rechtsvorgängers (OLG Hamm, WE 96, 351, 352) eigene Rechte nur beschnitten hätte, wenn im Zeitpunkt der Rechtsnachfolge die bauliche Veränderung bereits - zumindest teilweise - vollzogen gewesen sei; nur in einem solchen Fall könnte ein Erwerber die durchgeführte Baumaßnahme erkennen und sich entscheiden, ob er überhaupt sein Wohnungseigentum bei dieser Sachlage so erwerben wollte.

4. Vorliegend handelte es sich um eine bauliche Veränderung i.S.d. § 22 Abs. 1 WEG als eine auf Dauer angelegte gegenständliche Änderung realer Teile des Gemeinschaftseigentums, die von dem im Aufteilungsplan vorgesehenen Zustand abwichen und über ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung hinausgingen (BayObLG, Rechtspfleger 75, 310; WE 92, 94 und 94, 21). Eigentümer wurden hier - auf Dauer - von der Mitbenutzung eines nicht unwesentlichen Teils des gemeinschaftlichen Grundstücks ausgeschlossen (durch Verlängerung des Sondereigentums in das Gemeinschaftseigentum hinein). Das Vorgehen würde - de facto - zu einer Ausdehnung ihres Sondereigentums und zur Notwendigkeit einer der Vorschrift des § 4 WEG entsprechenden Einräumung des "zusätzlichen" Sondereigentums durch die übrigen Eigentümer führen. Durch die Errichtung der Garage in Überlänge wurden auch der Ausblick aus dem Wohnraum des antragstellenden Beteiligten und damit der Wohnwert seines Sondereigentums erheblich beeinträchtigt. Eine Überschreitung der Garagenlänge konnte im vorliegenden Fall auch nicht als geringfügig angesehen werden.

5. Hinsichtlich der Überhöhung von ca. einem halben Meter stellte sich allerdings das Beseitigungsverlangen rechtsmissbräuchlich dar und hinsichtlich des Ausmaßes der Beeinträchtigungen als unverhältnismäßig (keine Wohnungsfenster-Ausblicksbeeinträchtigung).

6. Allerdings wurde auch die Verpflichtung bestätigt, eine Garagenwand innen zum Wohngebäude hin zu errichten, obgleich die Garage nicht unmittelbar an der Hauswand verankert wurde und die Errichtung selbst nach öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften genehmigt worden war. Eine solche Innenwand der Garage stellt einen zusätzlichen Schutz vor Beschädigungen des gemeinschaftlichen Eigentums (der Hauswand) dar und erhöht die Sicherheit in Bezug auf Brandgefahren.

7. Keine außergerichtliche Kostenerstattung bei Wert des Beschwerdegegenstandes von DM 25.000,-.

Link zur Entscheidung

( OLG Düsseldorf, Beschluss vom 11.08.1997, 3 Wx 227/97)

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