AG Aachen Beschluss vom 25.04.2002 - 12 UR II 218/01 WEG

Tenor

• Von den in der Eigentümerversammlung vom 20.10.2001 gefassten Beschlüssen werden folgende in folgendem Umfang für ungültig erklärt:

  • Tagesordnungspunkt 5 insgesamt (Einzel- und Gesamtjahresabrechnung 2000, Entlastung des Beirates und Entlastung der Verwaltung)
  • Tagesordnungspunkt 6, soweit dort eine Sonderumlage in Höhe von 25.000,00 DM beschlossen wurde,
  • Tagesordnungspunkt 7 insgesamt (Bevollmächtigung der Verwaltung, wirtschaftliche Gegebenheiten zur Vermietung der Gewerbeeinheiten auszunutzen und dazu rechtlichen Rat auf Kosten der Gemeinschaft einzuholen sowie Haftungsfreistellungen für Verwaltung und Beirat).
• Im übrigen werden die Anträge zurückgewiesen.
• Von den Gerichtskosten des Verfahrens tragen die Antragstellerin und die Antragsgegener je die Hälfte. Seine außergerichtlichen Kosten trägt jeder Beteiligte selbst.

• Geschäftswert:

  Tagesordnungspunkt 5:	55.381,94 Euro
  Tagesordnungspunkt 6:	65.268,59 Euro
  Tagesordnungspunkt 7:	3.000,00 Euro
  Tagesordnungspunkt 14:	3.000,00 Euro
  Protokollberichtigung:	500,00 Euro
  Gesamt:	127.150,53 Euro

Gründe

Die Antragstellerin sowie die Antragsgegner bilden die im Beschlussrubrum bezeichnete Wohnungseigentümergemeinschaft, welche vom ebenfalls oben bezeichneten Verwalter verwaltet wird. Ein größerer Teil der Antragsgegner wohnt im Großraum Stuttgart.

Die Teilungserklärung besteht aus der ursprünglichen Teilungserklärung und einem Nachtrag. Zur Kostenverteilung ist folgendes festgelegt:

Nach § 14 der ursprünglichen Teilungserklärung sind die Bewirtschaftungskosten, bestehend aus Verwaltungskosten und Betriebskosten entsprechend § 27 der II. Berechnungsverordnung sowie den Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung von den Wohnungseigentümern auf der Grundlage der Miteigentumsanteile zu tragen, soweit nicht etwas anderes bestimmt ist. Dies gilt auch für die Verwaltungsgebühr. Innerhalb des Unterpunktes Betriebskosten ist geregelt, dass alle mit der Tiefgarage in Verbindung stehenden Kosten, insbesondere die Kosten ihrer Instandhaltung, Verwaltung, Säuberung und ähnliches diejenigen Eigentümer tragen, denen das Sondernutzungsrecht an Tiefgaragenplätzen eingeräumt ist. Hinsichtlich der Heizkosten ist eine gesonderte Regelung getroffen.

Nach § 18 war für die noch nicht fertiggestellten Gewerbeeinheiten ursprünglich bestimmt, dass soweit und solange diese nicht ausgebaut sind, der jeweilige Eigentümer dieser Einheiten nur die anteiligen Kosten der Versicherungen und der Steuern trägt.

Vor Genehmigung der Teilungserklärung errichteten die teilenden Eigentümer eine Änderungsurkunde und bestimmten in Aufhebung und Ersetzung des soeben zitierten § 18, dass soweit und solange die hier betroffenen Gewerbeeinheiten nicht fertiggestellt/nutzungsfähig sind, Der Antragsgegner A bzw. im Veräußerungsfall der jeweilige Eigentümer dieser Einheiten nur die anteiligen Kosten der grundstücks- und bausubstanzbezogenen Versicherungen und Steuern trägt. Während dieser Zeit finden insbesondere die §§ 8, 12 und 14 der Teilungserklärung keine Anwendung. Anstelle der Miteigentumsanteile als Berechnungsgrundlage von Lasten, Kosten und Gebühren soll Bewertungsgrundlage das tatsächliche Verhältnis der Wohn-/Nutzflächen zueinander sein. Die Bestimmungen hinsichtlich der Garagen-/Stellplätze bleiben unverändert.

Noch stets sind in der Anlage nicht sämtliche Sondereigentumseinheiten fertiggestellt.

Am 20.10.2001 fand in Aachen eine Eigentümerversammlung statt, in welcher u.a. folgende Beschlüsse gefasst wurden:

Tagesordnungspunkt 5:

Genehmigung der Jahresabrechnung 2000 in ihrer Einzel- und Gesamtabrechnung sowie Entlastung des Beirates und der Verwaltung.”

In dieser Jahresabrechnung wurden die eingestellten Kosten nach verschiedenen Schlüsseln umgelegt. Angewandt wurden dabei, jeweils berechnet auf der Grundlage der tatsächlichen Flächen, unter anderem folgende Schlüssel:

Schlüssel 1 (Fertiggestellte Einheiten ohne Stellplätze und Tiefgaragen):

Wasser, Schmutzwasser, Müllabfuhr, Gebäudereinigung, Aufzugskosten und allgemeine Wartungen.

Schlüssel 2 (Fläche der fertiggestellten Einheiten einschließlich Garagen und Stellplätze):

Straßenreinigung, Allgemeinstrom, Hausmeister, Niederschlagswasser.

Schlüssel 4 (Fertiggestellte und nicht fertiggestellte Flächen einschließlich Stellplätze und Tiefgaragenplätze):

Versicherungen, Instandhaltung.

Schlüssel 5 bzw. 6 (Fertiggestellte und nicht fertiggestellte Einheiten bis 50 m(2) bzw. über 50 m(2)):

Verwaltungsgebühren.

Dabei wurden die Flächen der Stellplätze im Hof mit ¼ der Fläche und der Stellplätze in der Garage mit ½ der Fläche berücksichtigt. Außerdem wurde bezüglich einzelner Kosten weiter differenziert.

Tagesordnungspunkt 6:

Wirtschaftsplan 2002 sowie eine Sonderumlage zur Deckung der Liquidität für den Rest des Jahres 2001; hinsichtlich dieser Sonderumlage in Höhe von 25.000,00 DM ist kein Verteilungsschlüssel bestimmt.

Tagesordnungspunkt 7:

Bevollmächtigung der Verwaltung, die wirtschaftlichen Gegebenheiten zur Vermietung der Gewerbeeinheiten nach Abstimmung...