Gesondert vereinbarte Kostenverteilungsschlüssel sind in der Abrechnung zu berücksichtigen (hier: zu Garagenkosten, Kabel-TV-Kosten, Verwalterkosten, zur Verteilung von Sonderumlagen und zu Wohngeldvorauszahlungen nach Wirtschaftsplan)

Leitsatz

Gesondert vereinbarte Kostenverteilungsschlüssel sind in der Abrechnung zu berücksichtigen (hier: zu Garagenkosten, Kabel-TV-Kosten, Verwalterkosten, zur Verteilung von Sonderumlagen und zu Wohngeldvorauszahlungen nach Wirtschaftsplan)

Normenkette

(§§ 23, 28 WEG)

Kommentar

1. Ist in der Teilungserklärung vereinbart, dass die Kosten nach den tatsächlichen Wohn-/Nutzungsflächen umzulegen sind, kann für Garagen- oder Stellplatzeigentum nicht ein reduzierter Schlüssel von lediglich ½ bzw. ¼ der Fläche in einer Abrechnung angesetzt werden. Hier müssen dann die jeweiligen Flächen ohne Einschränkung und Differenzierung als Maßstab der Verteilung berücksichtigt werden. Jeder reduzierte Flächenansatz wäre willkürlich. Ein entsprechender, früherer Beschluss der Eigentümer (ohne vereinbarte Öffnungsklausel) ist nichtig (BGH v. 20.9.2000, V ZB 58/99, ZMR 2000, 771 = NJW 2000, 3500).
2. Der vereinbarte Verteilungsschlüssel gilt auch für Kabel-TV-Kosten im Innenverhältnis entsprechend der Teilungserklärungsvereinbarung, selbst wenn diese Kosten im Außenverhältnis durch Vertrag einer Kabel-GmbH mit der Gemeinschaft "je Wohnung" kalkuliert und geschuldet werden. Ein Vertrag im Außenverhältnis ist nicht geeignet, die für das Innenverhältnis erforderliche Regelung zu ersetzen. Ein ändernder Mehrheitsbeschluss wurde hier auch nicht gefasst, sodass auch nicht auf eine neuerlich vertretene Meinung in der Literatur abgestellt werden muss, die zwischen Gemeinschaftskosten im strengen Sinne und im Sondereigentum entstehende Kosten, die lediglich über die Gemeinschaft verwaltet werden, unterscheidet (vgl. zuletzt auch Armbrüster, ZWE 2002, 145 m.w.N.). Mangels obergerichtlicher Rechtsprechung ist derzeit jedenfalls von solchen, die Kostenverteilung ändernden Beschlüssen abzuraten; bisher entspricht es h.R.M., dass auch im Sondereigentum entstehende Kosten solche der Gemeinschaft sind (vgl. etwa OLG Celle v. 22.12.1986, 4 W 224/86, WuM 1987, 97 für Kabelanschlusskosten oder auch BayObLG v. 25.11.1993, 2Z BR 81/93, WuM 1994, 160; a.A. bislang nach neuer h.R.M. nur AG Hannover WE 2002, 92). Insoweit können auch Regelungen in einer Teilungserklärung und in einzelnen Mietverträgen auseinanderfallen. Eine grobe Unbilligkeit ist hier auch nicht erkennbar, um einen Anspruch auf Änderung der Teilungserklärung aufgrund außergewöhnlicher Umstände für begründet zu erachten.
3. Auch die Verteilung der Verwalterkosten muss sich nach den getroffenen Vereinbarungen in der Teilungserklärung richten; eine Regelung im Verwaltervertrag kann eine Änderung der Teilungserklärung nicht ersetzen.
4. Eine abweichende Kostenverteilung kann auch nicht durch schuldrechtliche Verträge mit einzelnen Eigentümern getroffen werden.
5. Übernachtungskosten anlässlich einer Eigentümerversammlung haben Verwalter und Beirat i.Ü. selbst zu tragen.
6. Auch ein Sonderumlagebeschluss hat grundsätzlich einen Verteilungsschlüssel festzulegen, insbesondere bei differenziert vereinbarten Verteilungsschlüsseln wie hier. Aus diesem Grund waren auch Einzelbeträge nach objektiven Maßstäben nicht eindeutig bestimmbar und von den Eigentümern ohne Weiteres selbst errechenbar.
7. Es entspricht auch nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, in einem Mehrheitsbeschluss die Verwaltung und den Beirat von einer Haftung freizustellen. Eine Gemeinschaft muss sich hier nicht möglicher Regressansprüche begeben, sodass ein solcher Beschluss zumindest im vorliegenden Fall nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.
8. Auch ein Wirtschaftsplan-Genehmigungsbeschluss sollte grundsätzlich den geltenden Verteilungsschlüssel bezeichnen. Zu berücksichtigen ist bei einer solchen Prüfung jedoch, dass durch den Wirtschaftsplan der Gemeinschaft nur die erforderliche Liquidität für das Wirtschaftsjahr verschafft werden soll, während eine genaue Verteilung der dann tatsächlich entstandenen Kosten erst in der Abrechnung erfolgt. Deshalb entspricht ein Wirtschaftsplan erst dann nicht mehr ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn einzelne Eigentümer in beachtlichem Maße zu unberechtigten Vorauszahlungen herangezogen werden; vorliegend war dies jedoch nicht substantiiert vorgetragen und i.Ü. auch nicht erkennbar.

Link zur Entscheidung

(AG Aachen, Beschluss vom 25.04.2002, 12 UR II 218/01 WEG, ZMR 10/2002, 790)