Verwaltervergütung (hier: Aufteilung der Kosten entsprechend dem vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel)

Leitsatz

Verwaltervergütung ist im Innenverhältnis der Gemeinschaft nach dem dort vereinbarten gemeinschaftlichen Kostenverteilungs-schlüssel aufzuteilen

Normenkette

(§§ 16 Abs. 2, 26, 27 WEG)

Kommentar

1. Auch wenn die Verwaltervergütung nach Verwaltervertrag mit einem fixen Betrag pro Wohneinheit berechnet wird, richtet sich die Pflicht der einzelnen Eigentümer zur Tragung der Verwalterkosten im Innenverhältnis nach dem in der Teilungserklärung vereinbarten Verteilungsschlüssel (vorliegend: Umlage der Kosten nach dem Verhältnis der Wohnfläche).
2. Der in der Teilungserklärung vereinbarte Umlageschlüssel kann nicht auf Dauer durch unangefochtenen Mehrheitsbeschluss abgeändert werden (Beschlussnichtigkeit gemäß BGH v 20.9.2000, V ZB 58/99, NJW 2000, 3500 = NZM 2000, 1184, ebenso jetzt BayObLG, NZM 2001, 534; Wenzel, ZWE 2001, 234; Schuschke, NZM 2001, 501).
3. Ein entsprechender Jahresabrechnungs-Genehmigungsbeschluss mit vereinbarungswidriger Vergütungsaufteilung ist allerdings nur vereinbarungswidrig und damit nicht nichtig, jedoch nach entsprechender form- und fristgemäßer Anfechtung für ungültig zu erklären.

Link zur Entscheidung

(OLG Köln, Beschluss vom 24.05.2002, 16 Wx 84/02, NZM 14/2002, 615)

Anmerkung

Sicher ist ein die gesetzliche oder vereinbarte Kostenverteilung generell ändernder Beschluss (auch zur Aufteilung des Verwalterhonorars) nichtig. Wenn allerdings ein bestimmter Vertrag selbst mit anderer, als vereinbarter oder gesetzlicher Kostenverteilung durch einen Beschluss gem. § 21 WEG genehmigt wird, könnte sich m.E. aus Gründen unstreitig bestehender Beschlusskompetenz nach § 21 WEG zum gesamten Vertrag selbst die Gültigkeit einer solchen Kostenverteilungs-Teilregelung ergeben. Sollte ein solcher Beschluss nicht angefochten und bestandskräftig werden, sollte er dann auch in nachfolgenden Abrechnungen unter dieser Verwaltung eine wirksam getroffene Honorar-Verteilung rechtfertigen (vgl. auch Vortrag Deckert in Fischen 2002, PiG 2003). Diese häufig anstehende Problematik abweichend von Vereinbarungen verwaltervertraglich geregelter Honorarverteilung scheint mir damit allerdings noch nicht endgültig geklärt.